Twee ontwikkelaars van Brabantse woningcorporaties sparren over hun verduurzamingsplannen voor de toekomst. Philip de Koning van BrabantWonen en Rob van der Westen van TBV kiezen in verband met kosten, huurdersoverlast én circulariteit voor stapsgewijze verduurzaming. Graag ook per woning als dat kan. En mag die techniek wat gebruiksvriendelijker?
Philip de Koning en Rob van der Westen ontmoeten elkaar op de Dolomietenweide in Tilburg, waar Heijmans vorig jaar voor TBV 37 huurwoningen naar Nul op de Meter bracht. Rob van TBV vertelt kort over de achtergrond van het project: beide partijen waren al in gesprek over de manier waarop ze deze huizen zouden verduurzamen, toen de Stroomversnelling zich aandiende. Besloten werd voor een Nul op de Meter-aanpak. “Zo konden we de meest recente ontwikkelingen en technieken meepakken. En wij zijn snel enthousiast, als er wat nieuws is willen we dat uitproberen”, lacht Rob.
Andere inzichten
Net als veel corporaties bestempelde TBV in het Ondernemingsplan uit 2016 NOM een beetje dogmatisch als ‘doel’. Echter, na diverse pilots als de Dolomietenlaan en de evaluatie daarvan met Heijmans en bewoners, kwam TBV tot andere inzichten.
Rob: “Onze horizon is CO2-neutraal in 2045. NOM is daarvoor een middel en geen doel op zich. Nieuwbouwwoningen kun je gemakkelijk NOM bouwen, maar bij renovaties moet je het anders aanpakken. NOM zet alles compleet op z’n kop. Wat we hier wilden doen was behoorlijk pittig voor een best kwetsbare groep mensen.”
Dat is Philip de Koning van BrabantWonen met hem eens. Philip begeleidde de pilot om vier huurwoningen in de Bossche Leuvenstraat tot NOM te renoveren, als opdrachtgever voor Heijmans. “We hebben beiden geleerd dat je beter in kleine stappen kunt verduurzamen, een huis NOM-ready maken, dan in een keer alles aan te pakken."
"Niet alleen uit oogpunt van investeringskosten, die ongeveer het drievoudige zijn ten opzichte van een renovatie naar energielabel A, maar het rendement per geïnvesteerde euro in CO2-reductie is bij deze NOM-pilot naar verhouding te laag.”
Kosten en baten
Daarbij zagen beide corporaties dat het voor bewoners veel ingrijpender was dan vooraf voorzien. Omdat voor een NOM-renovatie zowel de binnen- als buitenkant van een huis wordt aangepakt, kan de bewoner daar niet blijven. Dus zijn er wisselwoningen nodig, en verhuisvergoedingen. Philip: “Kosten die niet bijdragen aan CO2-reductie, en weer extra gedoe voor bewoners.” Naast het feit dat huurders twee keer moeten verhuizen, komen ze ook nog eens in een ander huis terug.
Philip: “Je huis ziet er van binnen hetzelfde uit, maar is totaal verschillend in gebruik, comfort en beleving. Als bewoner kun je minder zelf regelen, dus is er vooraf begeleiding nodig, goed verwachtingsmanagement. En ook achteraf, om ervoor te zorgen dat de techniek zo wordt gebruikt dat de energielasten niet stijgen. Om te voorkomen dat je organisatie wordt overspoeld met vragen van huurders, hebben we daarom energiecoaches ingeschakeld."
"Dat kost allemaal ontzettend veel tijd, geld en energie aan de voorkant en de steeds terugkerende vraag is: levert het genoeg op in CO2-reductie? In theorie wel, maar de praktijk wijst dat nog niet uit.” Rob voegt toe: “Elke bewoner gedraagt zich anders, waardoor het lastig meten en vergelijken is. Ik moet nog zien hoe groot de opbrengsten zijn.”
Lessen uit Nul op de Meter-renovaties:
- Modelwoning maken om van onverwachte obstakels te leren en om huurders mee te nemen
- Bewoners ruim van tevoren en beter informeren en persoonlijk ondersteunen
- Altijd wisselwoningen aanbieden
- Binnen & buiten niet tegelijkertijd aanpakken
- Geoliede machine in bouwketen nodig
- Prefab installatiepakketten nodig
- Afspraken nakomen
Toekomstige aanpak
Zowel Rob als Philip zien voor de toekomst meer in stapsgewijze verduurzaming die zorgt voor ‘no regret’. Rob: “Eerst inzetten op goed isoleren, daarna duurzame energie opwekken. Daarbij kijken we nu naar de potentie van bestaande energiebronnen, zoals stadsverwarmingsnetten. Ongeveer een derde van onze woningen in Tilburg liggen aan of dichtbij een stadsverwarmingsnet.”
In Oss en Den Bosch, de gemeentes waar BrabantWonen hoofdzakelijk opereert, ontbreken die nog. Philip en zijn collega’s kijken dus naar grootschalige plaatsing van zonnepanelen op hun bezit. “Op individuele woningen, maar ook op zorgcomplexen of appartementengebouwen, waar onze huurders kunnen gaan profiteren via een postcoderoos. Het geheel aan zonnestroom zorgt voor circa 25 procent van de totale CO2-reductie die we in 2050 moeten halen. ”Rob vertelt dat bij de keuze welke huizen TBV wil verduurzamen, er nu meer criteria worden gehanteerd dan alleen de staat van het vastgoed. “We kijken vanuit gebieden. Op plekken waar geen stadsverwarmingsnet ligt, maken we even pas op de plaats. De markt ontwikkelt in razendsnel tempo allerlei oplossingen, ik kijk graag wat dán de beste is. Bovendien wegen we nu veel zwaarder mee of bewoners ervoor open staan. Dat lijkt logisch, maar was het niet altijd.”
Philip oppert terug te grijpen op het modulaire denken in renovaties: “Hoe we destijds met Heijmans zijn gestart, in pakketten voor gevel, vloer, isolatie en duurzaam opwekken. Elke keer een stap maken. Van die investeringen heb je nooit spijt.”
Renovatie uit de winkel
Philip ziet veel kansen in een kleinschalige aanpak: “Bij mutaties kunnen we meer doen dan we nu gewend zijn. De woning is leeg en dus kun je installaties aanpakken, of de vloer isoleren. Dat is snel werken met weinig overlast. Renovatie op de schaal van N=1 zeg maar. Ik wil graag op dat schaalniveau met bedrijven kunnen werken.
De ontwikkelaar vond in dit verband jouwThuis van corporatie Portaal erg inspirerend. “In een leegstaande woning richten zij een modelhuis in, als een soort winkel met diverse verduurzamingsstappen. De ingrepen zijn binnen een tot twee weken te klaren, dankzij een intensieve ketensamenwerking. Ideaal voor wijken waarin een projectmatige aanpak niet mogelijk is. Bijvoorbeeld als er veel ouderen wonen, die geen gedoe meer willen. Maar ik ben eerlijk: voor zo’n aanpak moet er in onze organisatie ook heel wat veranderen om dergelijk maatwerk te kunnen leveren.”
Gebruiksvriendelijkheid
Rob verwacht dat automatisering zo’n kleinschalige aanpak mogelijk maakt, zeker bij mutaties. “Hoewel ik vind dat soft- en hardware wel wat gebruiksvriendelijker kan, denk ik dat digitalisering hierin veel kan betekenen. Dit soort concepten zijn veelbelovend, al staan ze nu nog in de kinderschoenen. Over vijf jaar zal het vast beter zijn uitgewerkt. Ik ben iets voorzichtiger ja. Naar nieuwe technieken ben ik op een gezonde manier nieuwsgierig, maar we moeten nog wel wat stappen zetten met z’n allen. Bijvoorbeeld in gebruiksvriendelijkheid. Probeer jij eens zo’n NOM-monitoringsschema te lezen! Tabellen waar je eng van wordt. Dat is niet alleen voor bewoners, maar ook voor corporatiemedewerkers niet te doen.”
Circulariteit
Philip, die vertelt dat BrabantWonen druk bezig is verduurzaming op alle aspecten van het werk te laten doorwerken, wijst op nog een reden om van NOM-renovaties af te zien. “Hoe circulair zijn al die materialen die we toevoegen aan zo’n huis eigenlijk? Veel van wat wij gebruiken, wordt aan de andere kant van de wereld geproduceerd. En dat moet hierheen. Is het niet vreemd dat pas hier in Nederland de CO2-teller gaat lopen, en dat we niet nadenken over de uitstoot van het transport van bijvoorbeeld zonnepanelen uit Azië?”
Philip ziet graag nieuwe inzichten en oplossingen voor een circulaire aanpak van renovaties. “En daar denken wij graag over mee: wij kunnen bij sloopprojecten bijvoorbeeld aangeven dat het zo circulair mogelijk moet worden aangepakt. Of toepassen van milieuvriendelijke bouwmaterialen.”
Hand in eigen boezem
Wat verwachten de corporaties van een partner in de verduurzaming zoals Heijmans? Bij BrabantWonen is zelf ook werk aan de winkel, erkent Philip, maar door het implementeren van The Natural Step-principes, worden alle medewerkers uitgedaagd anders naar de eigen werkwijze te kijken. “We moeten slimmer nadenken, en dat moeten we ook samen met de bouwers doen. Een ding weten we zeker: het is complex, en wat er in de toekomst gebeurt, laat zich lastig voorspellen. Misschien dat bouwbedrijven zich kunnen afvragen welke rol de meeste toegevoegde waarde biedt in renovaties?”
