De impactscan opent je ogen voor wie je je werk doet

Merlijn Hogenbirk is als projectontwikkelaar van Heijmans verantwoordelijk voor Beaugaard. Samen met zijn collega-ontwikkelaar Maaike Schravesande startte hij het ontwikkelproces met een impactscan: een kwantitatieve en kwalitatieve analyse die inzicht geeft in de bestaande situatie. Het proces bestaat uit een data-analyse, gevolgd door een verkenning op locatie: praten met bewoners, de gemeente en lokale organisaties. Uiteindelijk leidt het tot een sociaal programma van eisen, met voorstellen voor interventies als leidraad voor stedenbouwkundigen, ontwerpers en ontwikkelaars. Dit hele proces maakt deel uit van de bredere welzijnsaanpak van Heijmans.

Merlijn bevindt zich momenteel nog middenin het proces - een derde workshop met lokale partijen staat op de planning. ‘Zelf kende ik Hellevoetsluis nog niet zo goed’, vertelt de Rotterdammer. ‘Door de impactscan ontdekte ik dat deze stad écht een eigen karakter heeft. Veel mensen werken in de haven en draaien onregelmatige diensten - er wordt ook ’s avonds en ‘s nachts volop gewerkt. Dat heeft directe impact op de omgeving. Bewoners zijn afhankelijk van hun auto, die daardoor heel centraal staat in het dagelijks leven. Je denkt als ontwikkelaar graag: we gaan een groene wijk maken met zo min mogelijk auto's. Maar dat ligt hier dus een stuk genuanceerder.’

Waarom besloten jullie hier een impactscan uit te voeren?

‘De impactscan had Heijmans al voor enkele binnenstedelijke gebieden uitgevoerd, maar nog nooit voor een uitleglocatie zoals deze. Het is mooi om te zien dat het ook hier werkt. We willen namelijk met Beaugaard ook een positieve impact maken op de naastgelegen buurt. Deze ontwikkeling moet meer doen voor Hellevoetsluis dan alleen nieuwe woningen toevoegen. De impactscan maakt dat mogelijk.’

Hoe ziet het traject eruit?

‘Eerst doken Maaike en haar team in de data: informatie over de leefbaarheid van de overheid, RIVM- en GGD-data over gezondheid en relevante gemeentelijke beleidsstukken. De resultaten hebben we vervolgens met de gemeente besproken.’

‘Daarna hebben we een interactieve workshop georganiseerd met allerlei verschillende mensen. Bijvoorbeeld van de welzijnsorganisatie PUSH, maar ook van de afdeling sociaal domein van de gemeente. De workshop draaide om vier verschillende thema’s die naar voren kwamen uit het kwantitatieve onderzoek: bewegingsarmoede, de relatie met de naastgelegen wijk, de wensen van ouderen en mentale gezondheid onder jongeren. Vanuit Heijmans hadden we een stapel met kaarten met daarop mogelijke interventies in het gebied. Wat voor concrete maatregelen kun je nemen in deze wijk, op welk thema sluiten ze aan en waar kunnen ze landen? Samen kozen we passende interventies en legden we ze op passende plekken in het plangebied.’

‘Het was voor de meeste aanwezigen de eerste keer dat ze deelnamen aan zo’n soort workshop. Het is niet gebruikelijk dat het ruimtelijke en sociale domein van de gemeente zo vroeg samenwerken aan een gebiedsontwikkeling. En ook het betrekken van een welzijnsorganisatie gebeurt nog veel te weinig. Bij de workshop kwam veel energie vrij. Het heeft, denk ik, de ogen geopend voor elkaars belangen en de basis gelegd voor een goede samenwerking met een gezamenlijk doel.’

Hoe was het om met al die partijen aan tafel te zitten, om daar het gesprek mee aan te gaan?

‘Heel leuk en interessant. Maar je merkt ook direct de verschillen, bijvoorbeeld in taalgebruik. Ik sprak tijdens de workshop over een ‘actieve plint’. Toen zaten sommige mensen me aan te kijken: waar héb je het over? Even schakelen dus. Ook denkt de één op een hoog abstractieniveau, en de ander is juist super concreet.

‘Ik merkte dat wij als ontwikkelaars best cijfermatig en abstract zijn. Als je een stedenbouwkundig plan maakt, denk je al snel aan het aantal parkeerplaatsen, hoeveel woningen er komen, wat de zichtlijnen zijn. En we denken in doelgroepen, terwijl welzijnsorganisaties meer denken vanuit de individu. Als je het bijvoorbeeld hebt over een speeltuin, dan denken zij direct ook aan de kinderen uit de wijk die een handicap hebben en dus niet alleen van de glijbaan af kunnen. Het is zó'n andere manier van kijken. Het verbreedt je wereld en opent je ogen voor wie je je werk doet. Dat maakt welzijn tastbaar.’

Wat is de volgende stap in het proces?

‘In de volgende workshop gaan we verder de diepte in. We gaan dan kijken welke gekozen interventies het meeste effect zouden kunnen hebben. Iets waar we ook de Universiteit Utrecht en Hogeschool van Utrecht bij betrekken. We gaan bijvoorbeeld kijken naar de sportveldjes die we in de wijk willen om ontmoeting tussen jongeren te faciliteren. Wanneer werkt zo’n veldje wel en wanneer niet? Op welke plekken heeft een veld het meeste kans van slagen? Liggen ze te ver weg van de woningen, of juist te dichtbij? De universiteit en hogeschool kennen de succesfactoren: zij hebben kennis in huis vanuit wetenschappelijk onderzoek en vanuit ervaring op andere plekken.’

Zijn er nu al zaken in het plan die aan de hand van de impactscan zijn gewijzigd?

‘We hadden aanvankelijk het idee om één langgerekt park te maken, met aan weerszijden de woningen en weilanden. Maar uit de impactscan bleek direct dat het beter is om een park te maken waar je juist rondjes kunt lopen. Heen en weer lopen vindt niemand leuk - zelfs niet met de hond erbij.’

‘Er komen ook enkele appartementencomplexen met een plint waar je commerciële functies in kunt passen of een fietsenstalling. Maar we merkten dat er een grote behoefte is aan een ruimte waar ouderen elkaar kunnen ontmoeten en jongeren zelf kunnen programmeren. Daar gaan we nu mee verder.’

Hoe heb je de impactscan in het algemeen ervaren?

‘Ik ben erg enthousiast en kijk nu op een andere manier naar mijn vak. Het is heel goed om ook een andere bril op te zetten. Vaak ga je direct de uitwerking in, ben je bezig met cijfers of ga je ongewild toch uit van standaardoplossingen. Het helpt om even een stapje terug te doen en een goede analyse te maken van een gebied. De impactscan is daar echt een goede tool voor.’

‘Ook de samenwerking met de gemeente is erop vooruit gegaan. Er is veel meer verbinding en gedeeld enthousiasme - een teamgevoel. Je bent niet in onderhandeling met elkaar, maar je werkt naar een gezamenlijk doel met minder tegenstrijdige belangen. Je plan wordt beter, participatie gaat makkelijker, wij krijgen gelukkige kopers en de gemeente krijgt gelukkige bewoners.’