Samenwerken aan een toekomstbestendige Van Deysselbuurt in Amsterdam Nieuw-West

De Van Deysselbuurt in Amsterdam Nieuw-West kent complexe fysieke en sociale uitdagingen. Verouderde woningen uit de wederopbouwperiode kampen met vochtproblemen, slechte ventilatie en geluidsoverlast. En er is een stapeling van sociaal maatschappelijke uitdagingen. Heijmans en Rochdale werken samen aan het plan om de buurt toekomstbestendig te maken. Maar hoe geef je vorm aan een langjarige samenwerking voor een complexe gebiedsontwikkeling? Marius Heijn, Rochdale en Jeroen van Otterloo, Heijmans vertellen.

Verouderde wederopbouwwoningen

De Van Deysselbuurt is al lange tijd een aandachtswijk. “Op deze plek spelen urgente fysieke problemen”, vertelt Marius Heijn van Rochdale, die als gebiedsontwikkelaar verantwoordelijk is voor de herontwikkeling van de buurt. “De woningen zijn sterk verouderd. Ze zijn in de wederopbouwperiode relatief snel gebouwd en kampen nu met vochtproblemen, slechte ventilatie en geluidsoverlast. Er zijn bovendien kleine appartementen die niet meer passen bij de vele grote gezinnen die in de buurt wonen.”

Sociaal maatschappelijke uitdagingen

De sociaal maatschappelijke uitdagingen in de Van Deysselbuurt maken de herontwikkelingsopgave extra uitdagend. De buurt heeft een lage leefbaarheidsscore. Er is een eenzijdig woningaanbod, met een aandeel van ruim 90% sociale huurwoningen en er is sprake van een lage mate van arbeidsparticipatie. Juist deze stapeling van fysieke en sociale uitdagingen maakte het noodzakelijk voor Rochdale en de gemeente Amsterdam om de buurt te vernieuwen en toekomstbestendig te maken.

Nationaal Programma Samen West als stimulans voor vernieuwing

In het verleden zijn verschillende plannen gemaakt om de wijk te vernieuwen, maar vanwege de financiële crisis bleven die liggen op de tekentafel. Rond 2016 is het balletje pas gaan rollen, mede dankzij het Nationaal Programma Samen West: een alliantie van overheden, maatschappelijke organisaties en bewoners om de toekomst van Amsterdam Nieuw-West te verbeteren op het gebied van wonen, werk, veiligheid en ontwikkelkansen voor jongeren. In die periode ontstond ook de samenwerking van Rochdale met Heijmans.

Het creëren van sociale samenhang

Het vernieuwingsplan dat de partijen samen hebben opgesteld en nu in uitvoering gaat, voorziet in een diverse mix van sociale huur, middeldure huur en koopwoningen. In totaal ontwikkelt Heijmans zo’n 400 sociale en middeldure huurwoningen voor Rochdale – er komen in totaal 1200 sociale huurwoningen terug - en 184 koopwoningen. Naast de toevoeging van woningen wordt er ook geïnvesteerd in een buurtcentrum, een brede school en jongerencentrum. Ook de openbare ruimte wordt veiliger en leuker, met ontmoetingsplekken en speelvoorzieningen voor kinderen.

Samenwerken vanuit een gedeelde visie

De twee partijen werken vanuit een gedeelde visie voor de Van Deysselbuurt. Heijmans werkt in deze buurt vanuit de Heijmans &CO aanpak voor stadswijken, die zich onder andere richt op intensieve en langdurige samenwerking met bewoners, lokale partijen, partners en specialisten. Marius: “Rochdale richt zich op het maken van sterke buurten. Dat betekent niet alleen dat we goede woningen bouwen, maar ook dat we investeren in de buurt en de gemeenschap als geheel. Dat uitgangspunt delen we met Heijmans: ook bij hen gaat het niet alleen om de ‘stenen’, maar juist ook om de sociale samenhang binnen de buurt.”

Corporatie die z’n nek uitsteekt

Jeroen van Otterloo is als gebiedsontwikkelaar betrokken bij de Van Deysselbuurt. Hij vindt de aanpak van de woningcorporatie bijzonder. “Rochdale steekt in deze buurt écht z’n nek uit”, vertelt Jeroen. “De corporatie hanteert een integrale aanpak. Elke woning wordt gerenoveerd of nieuw gebouwd, er komen nieuwe voorzieningen en er is veel aandacht voor het vooruithelpen van de buurtbewoners.”

Gezamenlijk vernieuwingsplan als basis

De uitvoering van de plannen zal zo’n 10 jaar duren. In 2020, in het prille begin van de ontwikkelfase, hebben Heijmans en Rochdale samen een vernieuwingsplan opgesteld, dat is aangeboden aan de gemeente Amsterdam. “Zo’n gedeelde set met gedragen en verankerde afspraken is essentieel voor een goede samenwerking”, vertelt Marius. “We werken daarmee echt samen als één team, ook richting de gemeente. Dat betekent dat we gezamenlijk beslissingen nemen, zoals de architectenselectie en de aanpak wat betreft participatie. We zorgen er voortdurend voor dat Heijmans en Rochdale op één lijn zitten om zo helder mogelijk te communiceren met de gemeente en met de buurt.”

Snel tot oplossingen komen

Soms is het proces uitdagend. Dan zorgt zo’n partnerschap voor snelle oplossingen, zo ervaren Marius en Jeroen. “Een specifieke uitdaging die op ons pad kwam was een negatief advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK)”, vertelt Jeroen. “In het plan hadden we voor ogen om de woontoren en een lager woongebouw fysiek aan elkaar te koppelen. De CRK vond dat een ‘no-go’. Toch lukte het ons om binnen twee weken een alternatief ontwerp te maken waarin beide gebouwen los van elkaar staan én waar we allemaal achter stonden.” Marius: “Dat soort uitdagingen pak je samen op. Iedereen brengt zijn expertise in en uiteindelijk kom je tot een betere oplossing.”

Gemeente als belangrijke partner

Om de herontwikkeling en verdichting van de Van Deysselbuurt tot een succes te maken, werken Heijmans en Rochdale samen met allerlei organisaties uit de stad en de buurt. Maar één partij in het bijzonder is een belangrijke gesprekspartner. “Zonder de gemeente krijgen we dit niet voor elkaar”, vertelt Jeroen. “Zij hebben een formele rol in bijvoorbeeld het toetsen van het voorlopig en definitief ontwerp. We hebben er bewust voor gekozen om hen intensiever bij het proces te betrekken, bijvoorbeeld bij de architectenselectie.” Het is een wederzijds partnerschap, zo vertelt Marius. “De gemeente heeft zich enorm ingezet voor de omlegging van de tramlijn, waardoor er extra ruimte wordt gecreëerd voor nieuwbouw, een wens vanuit ons als ontwikkelteam. De samenwerking is in dit project intensiever dan gewoonlijk, en dat ervaren wij als heel positief.”

Binding met de buurt opbouwen

Wekelijks werken Jeroen en Marius één dag samen vanuit het buurtpunt van Rochdale in de Van Deysselstraat. Een plek in het hart van de wijk, omringd door lokale ondernemers en maatschappelijke initiatieven zoals de Buurtkeuken en de Weggeefwinkel. In het buurtpunt zelf lopen buurtbewoners binnen voor advies over hun huurwoning of hulp bij de administratie. “Naast een goede samenwerking tussen ons als ontwikkelende partij en corporatie, is de band met de buurtbewoners minstens zo belangrijk”, vertelt Marius. “Hier leren we de buurt goed kennen: je hoort uit eerste hand de verhalen van bewoners over wat hen dagelijks bezighoudt.” En daar doen beide partijen het uiteindelijk voor. “De Van Deysselbuurt is bij uitstek een plek waar het gaat om méér dan alleen bouwen”, besluit Jeroen. Het gaat om het verbeteren van de levenskwaliteit van een grote groep mensen. Dit is niet voor niets één van de leidende principes van Heijmans &CO, onze werkwijze in stadswijken. Het is enorm waardevol om hier een bijdrage aan te mogen leveren.”

Over Rochdale

Woningcorporatie Rochdale staat voor sterke buurten met goede en betaalbare woningen. In de metropoolregio Amsterdam verhuurt Rochdale zo’n 38 duizend woningen. De vijfhonderd medewerkers van Rochdale werken samen aan sterke, veerkrachtige buurten, vanuit de filosofie dat een fijne buurt voor de meeste mensen een randvoorwaarde is om prettig te kunnen wonen, gelukkig te zijn en jezelf goed te kunnen ontwikkelen.