Jeroen van Otterloo
Senior gebiedsontwikkelaar
Het faciliteren van doorstroming op de woningmarkt is een uitdaging die in heel Nederland speelt. Maar hoe pak je dat aan in de praktijk? Marius Heijn van woningcorporatie Rochdale en Jeroen van Otterloo van gebiedsontwikkelaar Heijmans geven inzicht in hun aanpak voor de Van Deysselbuurt in Amsterdam Nieuw-West. In deze wijk worden nieuwe middenhuur- en koopwoningen toegevoegd, zodat zowel huidige bewoners als nieuwe doelgroepen er een passende woning kunnen vinden.
Verouderde woningen en een eenzijdig aanbod
De Van Deysselbuurt is een typische naoorlogse wijk met snel en functioneel gebouwde woningen. “Het huidige woningaanbod bestaat voor zo’n 90% uit verouderde, sociale huurwoningen en het voorzieningenaanbod is beperkt,” vertelt Marius Heijn, gebiedsontwikkelaar bij Rochdale. “Grote gezinnen wonen in te kleine flats en ouderen wonen op verdiepingen zonder lift, terwijl er tegelijkertijd nauwelijks passende betaalbare woonruimte is voor jongeren.” Heijmans ontwikkelt voor Rochdale ongeveer 400 nieuwe sociale en middeldure huurwoningen in de Van Deysselbuurt en daarnaast zo’n 200 koopwoningen.
Creëren van een divers aanbod
Gemengde buurten is één van de principes van de werkwijze van Heijmans in stadswijken en is ook voor Rochdale belangrijk. Het nieuwe aanbod moet de Van Deysselbuurt diverser maken en beter laten aansluiten op de huidige en toekomstige behoeften van bewoners. “Door middeldure huurwoningen en betaalbare koop toe te voegen, geven we bewoners de mogelijkheid om door te stromen zonder de wijk te hoeven verlaten,” vertelt Jeroen van Otterloo, gebiedsontwikkelaar bij Heijmans. “De nieuwe woningen passen beter bij de verschillende doelgroepen en levensfasen. Denk aan ouderen die nu in een relatief grote woning wonen. Wanneer we voor hen levensloopbestendige appartementen met een lift realiseren, kunnen grotere eengezinswoningen vrijkomen voor gezinnen.”
Woningen passend bij de levensfase en economie
Scheefhuren is ook iets wat speelt in de huidige buurt. “Sommige huishoudens wonen in een sociale huurwoning die eigenlijk niet meer bij hun inkomen of levensfase past,” zegt Marius. “Door middeldure huurwoningen en betaalbare koop aan te bieden, geven we hen de mogelijkheid om door te stromen zonder de wijk te hoeven verlaten. Dit biedt ook kansen voor hun kinderen, die anders genoodzaakt zouden zijn elders woonruimte te zoeken.” Er verdwijnt overigens geen enkele sociale huurwoning door de plannen. Het aantal sociale woningen in de buurt blijft gelijk; ze worden of gerenoveerd of vervangen door nieuwbouw.
Eerst waarde creëren voor huidige buurtbewoners
De aanpak van Rochdale en Heijmans is er bewust op gericht om de huidige bewoners als eerste te laten profiteren van de vernieuwing. Pas nadat de eerste nieuwe woningen zijn gebouwd, worden de verouderde woningen gesloopt en vervangen. Jeroen van Otterloo legt uit: “We voegen eerst ruimte toe om de ‘schuifpuzzel’ van deze buurt zo efficiënt mogelijk te kunnen leggen. We bouwen als eerste een woontoren met 189 woningen in verschillende categorieën, en een strook met eengezinswoningen. Dat creëert meteen extra ruimte, waardoor bewoners zoveel mogelijk binnen de wijk kunnen verhuizen en niet tijdelijk in een andere buurt hoeven te wonen.” Bovendien is het een bewuste keuze om belangrijke voorzieningen – zoals een school – al vroeg in het ontwikkelproces te realiseren. Jeroen benadrukt: “Deze verdichtingsopgave gaat niet alleen om woningen maken. Het gaat er juist om dat je de stedelijke voorzieningen realiseert die die woningen en bewoners kunnen faciliteren.”
Begeleiding en terugkeerregeling
In de Van Deysselbuurt zijn alsnog veel bewoners genoodzaakt om (tijdelijk) te verhuizen vanwege sloop. Dat vraagt om zorgvuldige begeleiding. “De menselijke kant is minstens zo belangrijk als de ‘stenen’,” vertelt Marius. “Bewoners krijgen een stadsvernieuwingsurgentie, wat hen voorrang geeft op WoningNet. Maar omdat er weinig woningen beschikbaar komen, blijft het een uitdaging.” Gezinnen met meerdere kinderen krijgen extra aandacht van de corporatie. Marius Heijn legt uit: “Grote gezinnen hebben vaak specifieke woonwensen. Met hen voeren we maatwerkgesprekken. Dat proces kost veel tijd, maar is noodzakelijk om het proces goed te laten verlopen. Bij elk nieuw bouwdeel dat wordt gerealiseerd, kijken we zorgvuldig welke bewoners daar het beste kunnen instromen. Dat voorkomt dat gezinnen onnodig vaak moeten verhuizen.”
Lessen voor andere projecten
De aanpak in de Van Deysselbuurt, met een slimme fasering en extra begeleiding voor bewoners, biedt handvatten voor andere buurten en ontwikkelopgaven. “Wat hier echt werkt, is de integrale aanpak,” concludeert Marius. “Door vroeg samen te werken met bewoners, de gemeente en andere betrokkenen, zorg je voor draagvlak en daadkracht. We bouwen niet alleen woningen, maar werken aan een sterke buurt waar mensen zich thuis voelen.” Jeroen voegt daaraan toe: “De sleutel ligt in flexibiliteit. Door waar mogelijk maatwerk te leveren, kun je de transformatie soepeler laten verlopen.”
Neem contact met ons op
