Content
![Kraaijenberg, Vught]()
Wij zijn graag actief aan de voorkant van een ontwikkeling. Juist daar kun je kwaliteit borgen en goede afspraken maken met de gemeente.
In Vught zetten de gemeente en Heijmans met het project Buitenplaats Kraaijenberg een bijzondere stap. Voor het eerst in Brabant onderzoeken we hier de mogelijkheid om woningen vergunningsvrij te bouwen binnen de kaders van de Omgevingswet. Een aanpak die nog niet eerder is toegepast, maar die wel kansen biedt om procedures te verkorten en bouwvertraging te verminderen. Gebiedsontwikkelaar Bas van den Broek en projectontwikkelaar Max Neppelenbroek vertellen waarom deze aanpak werkt in een maatschappij waar de woningbouwopgave groot is.
Een aanpak met potentie
Max is duidelijk vanaf het begin. “Vergunningsvrij bouwen kan sinds de komst van de Omgevingswet in 2024, maar het is logisch dat gemeenten hier nog weinig mee werken.” Hij legt uit: “Het is nieuw, en veel omgevingsplannen zijn nog niet volledig gereed. In Vught zijn we ermee aan de slag gegaan nadat de gedeputeerde van de provincie hier een oproep toe deed.”
De Omgevingswet veranderde het oude vergunningstelsel. Een vergunning is niet meer vanzelfsprekend. Alleen wanneer regels dat expliciet bepalen, ontstaat een vergunningplicht. De wet maakt daarbij onderscheid tussen:
- Technische bouwactiviteit – getoetst aan landelijke Bbl‑regels
- Omgevingsplanactiviteit – de ruimtelijke inpassing volgens lokale regels
In het geval van grondgebonden woningen is voor het technisch deel alleen een melding nodig. Ook het ruimtelijk deel kunnen we als melding regelen. De ruimtelijke beoordeling van het plan vindt dan plaats tijdens de Omgevingsplanprocedure. “Dat biedt kansen om sneller én slimmer te werken,” zegt Max. “Maar je moet het wel durven.” In Vught blijft de ruimtelijke toets echter bestaan, als privaatrechtelijke afspraak tussen de gemeente en Heijmans.
Vertraging voorkomen door vergunningsvrij bouwen
Het grootste verschil? In Vught hoeven we niet langer bij elke bouwfase opnieuw een vergunning in te dienen. De volledige toetsing op het ruimtelijke deel vindt één keer plaats: als onderdeel van het omgevingsplan. Max legt uit: “Voor dit project verwachten we zo’n vijf bouwfasen. Normaal heb je per fase een beroepstermijn van zes weken, dat telt dus al snel op. Omdat we deze procedure anders aanpakken, sluiten de bouwfasen beter op elkaar aan. Dat maakt dat we minder vertraging oplopen gedurende het proces.”
Bas benadrukt dat dit niet alleen minder vertraging oplevert, maar ook zorgt voor rust. “Je voorkomt dat bezwaren in elke fase opnieuw terug kunnen komen. We schuiven die momenten naar voren, als onderdeel van het omgevingsplan. Daar vindt de inspraak plaats en blijft de volledige bezwaar- en beroepsprocedure bestaan.” Kort gezegd: inspraak verdwijnt niet, maar vindt eerder en slechts één keer plaats. En dat versnelt het vervolg.
Eerder duidelijkheid, voorspelbaarder bouwen
Deze aanpak maakt het mogelijk om in Vught voorspelbaarder door te ontwikkelen. Niet door regels te omzeilen, maar door ze slimmer toe te passen en onzekerheden te verminderen. Max: “Met die vroegtijdige duidelijkheid richten we het proces sneller en efficiënter in.”
Vergunningsvrij bouwen vraagt ook iets van onszelf. Het ontwikkelplan móét voldoen aan de vastgestelde kaders. In het omgevingsplan leggen we daarom al het ruimtelijke eindbeeld van het gebied en de woningen vast, zodat duidelijk is hoe we aan alle wettelijke en andere afspraken voldoen. Dat vraagt scherpte, samenwerking en vertrouwen. En dat ligt Heijmans goed. Bas vertelt: “Wij zijn graag actief aan de voorkant van een ontwikkeling. Juist daar kun je kwaliteit borgen en goede afspraken maken met de gemeente.”
Een primeur die vooruithelpt
Het is een primeur in Brabant, maar vooral een manier om samen stappen te zetten. Vergunningsvrij bouwen geeft eerder duidelijkheid en behoudt kwaliteit en inspraak. Het is een methode die meer gemeenten kunnen inzetten om tempo te maken zonder risico’s te vergroten. Wie de woningbouw vooruit wil helpen, vindt hier een aanpak die op korte termijn resultaat geeft.
