Content
![Kraaijenberg, Vught]()
Die afspraken leg je vooraf vast in het omgevingsplan, in plaats van dat je ze later per vergunning opnieuw beoordeelt. Daar zit voor ons de winst: minder herhaling, meer voortgang.
In Vught wordt al langer gezocht naar manieren om woningbouw te versnellen. Niet omdat bouwen op zich zo traag gaat, maar omdat plannen in de voorbereiding onnodig kunnen blijven hangen. In het nieuwe project Buitenplaats Kraaijenberg kiest de gemeente er daarom samen met Heijmans voor om gebruik te maken van de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt, door woningbouw vergunningsvrij mogelijk te maken.
Samen met Heijmans besloot de gemeente het ontwikkelproces daarom om te draaien: eerst duidelijkheid creëren, zodat het project daarna ook echt dóór kan. “De druk op de woningmarkt is hier dagelijks voelbaar,” vertelt Marco Siecker, projectleider bij de gemeente Vught. “Starters, één en tweepersoonshuishoudens, gezinnen: veel mensen lopen vast. Dan moet je als gemeente kijken: waar kun je binnen de regels slimmer organiseren, zodat plannen niet onnodig vertragen.”
De vertraging zit vóór de bouw
In de gesprekken met Heijmans ging het al snel niet meer over de bouw zelf, maar over alles wat daaraan voorafgaat. “De bouwtijd is vaak al zo kort mogelijk,” zegt Marco. “Zeker met concept- en prefab-woningen. Maar de meeste tijd verlies je in de planvoorbereiding. Dáár zit de echte vertraging.” Wie echt wil versnellen, moet volgens hem dus eerder beginnen. Niet op de bouwplaats, maar in het proces ervoor.
Alles aan de voorkant vastleggen
In die zoektocht kwam vergunningsvrij bouwen nadrukkelijk in beeld. “Op een gegeven moment ga je kijken: waar zit die tijd nou écht? En dan kom je al snel uit bij de planfase,” vertelt Marco. Vergunningsvrij bouwen betekent vooral dat je vooraf duidelijke keuzes maakt. “Je spreekt heel precies af hoe woningen eruit mogen zien: hoogte, uitstraling, materiaalgebruik, hoe ze in het gebied passen. Die afspraken leg je vast in het omgevingsplan, in plaats van dat je ze later per vergunning opnieuw beoordeelt. Daar zit voor ons de winst: minder herhaling, meer voortgang.”
Dat vraagt meer voorbereiding aan de voorkant, maar voorkomt dat dezelfde discussies later steeds opnieuw gevoerd moeten worden.
Kwaliteit loslaten? Juist niet
Vergunningsvrij bouwen betekent voor Vught nadrukkelijk niet dat kwaliteit losgelaten wordt. “Als gemeente investeren we veel in de openbare ruimte en in de kwaliteit van een gebied,” zegt Marco. “Dan wil je niet dat die kwaliteit later langzaam verdwijnt.” Juist daarom wordt veel vastgelegd aan de voorkant. “Vergunningsvrij bouwen van de hoofdmassa betekent niet dat bewoners daarna alles zomaar kunnen aanpassen. Voor aan- en bijbouwen wil je grip houden, om verrommeling te voorkomen en de ruimtelijke kwaliteit te beschermen.”
Waarom Kraaijenberg zich hiervoor leent
De locatie Kraaijenberg is bij uitstek geschikt om deze manier van bouwen te verkennen. “Het is een greenfieldlocatie, een maïsveld,” vertelt Marco. “Er staat nog niets. Je hoeft dus geen rekening te houden met bestaande bebouwing die moet passen binnen nieuwe normen.” Dat maakt het planologisch overzichtelijker. “Je voegt als het ware een nieuw stuk toe aan de gemeente. Daardoor kun je hier specifieke regels maken, zonder dat die meteen overal gelden.”
Geen blauwdruk, wel een uitnodiging
Toch is vergunningsvrij bouwen volgens Marco geen wondermiddel. “Woningbouw is complex. Je hebt te maken met ruimte, natuur, milieuhygiëne en de omgeving. Dit is één instrument binnen een bredere afweging.” Toch heeft hij een duidelijke boodschap voor andere gemeenten. “Kijk ernaar. Alleen al door het te onderzoeken, ontdek je dat er meer mogelijk is dan je denkt. Als gemeente en ontwikkelaar heb je uiteindelijk hetzelfde doel: woningen realiseren. Als je dat gezamenlijke belang vooropzet en bereid bent nieuwe paden te verkennen, kun je echt het verschil maken in bouwprocessen.”
De eerste stappen zijn gezet, nu is het tijd voor de uitwerking in een plan. Hoe dit er in de praktijk uitgaat zien, is nog niet uitgekristalliseerd. Zoals Marco het zelf samenvat: “We doen het niet omdat het makkelijk is. We doen het omdat we denken dat het kan.”
