Lees meer over onze kijk op wonen
Nederland wil bouwen. Meer woningen, sneller, betaalbaar en toekomstbestendig. Maar tussen ambitie en realisatie gaapt een steeds grotere kloof. Overal liggen plannen klaar, terwijl de uitvoering achterblijft. De grootste vertraging ontstaat al vóór de bouw begint. Niet door een gebrek aan bouwcapaciteit of innovatie op de bouwplaats, maar door de stapeling van procedures, eisen, stikstof, bezwaren, veranderende regelgeving en een tekort aan capaciteit bij gemeenten.
Het woningtekort is daarmee geen puur bouwprobleem. Het is vooral een vraagstuk van beschikbaarheid, snelheid en keuzes maken. Niet alles kan tegelijk. De vraag is daarom niet hoeveel woningen we willen bouwen, maar welke plannen we nú daadwerkelijk kunnen realiseren. In deze visie deelt Maarten van Duijn, Directievoorzitter Vastgoed bij Heijmans, hoe Heijmans naar het woningtekort kijkt.
“Versnellen begint met anders kijken”
In discussies over woningbouw gaat het vaak over aantallen. Honderdduizenden woningen moeten erbij. Maar aantallen zeggen weinig over maakbaarheid. Gemeenten willen terecht veel tegelijk: binnenstedelijk bouwen, energieneutraal ontwikkelen, een groot aandeel betaalbare woningen en een hoge kwaliteit van de leefomgeving. Maar juist die stapeling maakt projecten kwetsbaar.
Versnellen begint daarom met een andere manier van kijken. Niet vanuit het ideale eindbeeld, maar vanuit wat binnen de context haalbaar is. Waar kunnen we vandaag wél starten? Soms betekent dat kiezen voor locaties met minder complexiteit. Soms betekent het dat aanvullende eisen binnen bestaande kaders worden beperkt. En vrijwel altijd betekent het dat partijen eerder met elkaar aan tafel moeten.
“Niet méér plannen, maar betere keuzes”
Projecten die wel tempo maken, worden vanaf het begin ingericht op uitvoerbaarheid. Niet alles tegelijk, maar gericht op wat haalbaar is op die plek. Dat vraagt om het expliciet maken van keuzes. Wat is essentieel? Wat kan later? En welke ambities maken een project sterker, in plaats van zwaarder?
Daarbij speelt ook de manier van uitvragen een belangrijke rol. Prestatiegericht uitvragen vraagt om professioneel opdrachtgeverschap. Hoe minder onzekerheden in de vraag, hoe scherper het antwoord. Wanneer gemeenten, corporaties en ontwikkelaars vanaf het begin samen optrekken, ontstaat eerder duidelijkheid over programma, financiële haalbaarheid, tempo en ambities. Juist dan blijkt vaak dat er meer mogelijk is dan vooraf gedacht.
Woningbouw wordt nog te vaak benaderd als een uniek project. Voor iedere locatie opnieuw een ontwerp, een proces en nieuwe afstemming. Dat kost tijd, juist op plekken waar capaciteit schaars is. Terwijl 70 tot 90 procent van de woningvraag in feite te standaardiseren is. Als we accepteren dat niet alles maatwerk hoeft te zijn, winnen we maanden tot jaren tijd.
Daarom ligt er veel potentie in gestandaardiseerde woonconcepten. Niet als blauwdruk die overal hetzelfde is, maar als een slimme basis waarop sneller gebouwd kan worden. Standaardisatie is geen beperking van keuzevrijheid, maar een voorwaarde om op schaal snelheid en betaalbaarheid te realiseren, mét behoud van kwaliteit.
Met woonconcepten als Horizon en Huismerk liggen ontwerp, maakbaarheid en proces al grotendeels vast. Daardoor worden projecten sneller uitvoerbaar, beter voorspelbaar en betaalbaarder. Er blijft ruimte voor maatwerk in uitstraling, inpassing en doelgroep, maar de basis staat.
“Samenhang is noodzakelijk, maar niet vrijblijvend”
Woningbouw staat niet meer op zichzelf. Elke ontwikkeling raakt aan energie, water, mobiliteit, biodiversiteit en leefbaarheid. Die vraagstukken zijn geen randvoorwaarde meer, maar bepalen steeds vaker of een plan überhaupt door kan gaan. Te vaak wordt samenhang vertaald naar een stapeling van eisen. Elk domein voegt iets toe. Alles is verdedigbaar. Maar samen wordt het project zwaarder, complexer en trager.
De oplossing zit niet in minder ambitie, maar in een andere manier van samenwerken. Niet als optelsom van wensen, maar als een proces van keuzes. Integraliteit is geen extra laag bovenop een project. Het is een voorwaarde om een gebied realiseerbaar te houden.
Dat vraagt om vroegtijdige afstemming tussen gemeenten, corporaties, netbeheerders, waterschappen, bewoners en marktpartijen. Niet pas wanneer een plan bijna af is, maar juist in de fase waarin keuzes nog gemaakt kunnen worden. Wanneer die samenhang vroeg wordt georganiseerd, ontstaat ruimte om meerdere opgaven tegelijk op te lossen.
“Doorbreek de estafette”
In de manier waarop gemeenten en partners samenwerken, ligt nog veel winst. Bij veel gemeenten gaat een plan langs afdelingen als een estafettestokje: eerst stedenbouw, dan verkeer, dan duurzaamheid. Elke stap kost weken of maanden. Door plannen integraal te beoordelen en disciplines vanaf het begin tegelijk aan tafel te zetten, worden maanden teruggebracht tot dagen. Niet in isolatie werken, maar met reflectie. Niet na elkaar, maar samen.
Ook participatie kan slimmer worden georganiseerd. Door digitale middelen en gerichte sessies in te zetten, kunnen omwonenden eerder en beter worden betrokken, zonder dat het proces vertraagt.
“Begin met wat wél kan”
De sleutel tot versnelling ligt uiteindelijk in drie keuzes: keuzes durven maken, eerder samenwerken en handelen vanuit realisme. Het woningtekort los je niet in één keer op. Maar je kunt vandaag wel beginnen met wat wél kan.
Daar ligt ook de rol van Heijmans. Niet als partij die het woningtekort alleen oplost, maar als partner die helpt om plannen daadwerkelijk van papier naar uitvoering te brengen. Want woningbouw zonder infrastructuur, energie, water en leefbaarheid is als een huis zonder voordeur. Het kan alleen samen.
Maarten van Duijn, Directievoorzitter Vastgoed bij Heijmans