Vijf vragen aan Mary Vos

Timmerhuis 15 jaar laten stralen

Naast het ontwerp en de bouw van het Rotterdamse Timmerhuis is Heijmans ook verantwoordelijk voor 15 jaar onderhoud. Geen gewone klus vanwege de diversiteit van het gebouw en haar gebruikers. Hoe onderhoud je een gebouw dat bestaat uit zowel monumentale oudbouw als hypermoderne nieuwbouw en waar bewoners, ambtenaren en museumbezoekers elkaar dagelijks kruisen? Projectmanager Mary Vos kijkt vooruit.

10 december 2015

Allereerst, wat houdt de opdracht precies in?

De komende 15 jaar onderhoudt Heijmans het Timmerhuis zowel bouwkundig als installatietechnisch. Binnen het prestatiecontract hebben we samen met onze opdrachtgever, de gemeente Rotterdam, afgesproken in welke conditie we het gebouw over 15 jaar weer teruggeven.

16_Timmerhuis_september2015_©Ossip.jpg

Het Timmerhuis midden in de Rotterdamse binnenstad met direct naast het Timmerhuis het oude stadhuis.

Hoe worden die prestaties bepaald en gemeten?

We proberen zo specifiek mogelijk te omschrijven waar het gebouw door de jaren heen aan moet voldoen. Denk bijvoorbeeld aan de kleur van de gevel, de staat van de installaties of de ramen. Toch blijven die criteria soms subjectief. Daarom brengen we ieder jaar de status van het gebouw in beeld en rapporteren daarover naar de gemeente. Zo voorkom je misverstanden en kun je indien nodig ook samen met de opdrachtgever bijsturen. Dat houd je scherp. Overigens, vanuit Heijmans laten we om de vijf jaar onze eigen onderhoudswerkzaamheden aan het Timmerhuis door een onafhankelijke partij keuren. Zo vermijden we dat de slager zijn eigen vlees keurt.

IMG_8441.jpg

Mary Vos over ontwerpen om te onderhouden: "Uit ervaring weten we dat tijdens de ontwerpfase 80% van de onderhoudskosten worden bepaald."

Is het een voordeel om een eigen ontwerp te onderhouden?

Direct vanaf de start van het ontwerpproces, destijds in 2011, stond het latere onderhoud centraal. Uit ervaring weten we namelijk dat 80% van de onderhoudskosten reeds in de ontwerpfase is bepaald. Door ontwerpvarianten af te wegen met Life Cycle Costing berekeningen, hebben we hele gerichte keuzes gemaakt.

Goed voorbeeld van ‘design to maintain’ is het esthetisch onderhoud van de gevel van het Timmerhuis. Die bestaat vrijwel volledig uit glas en aluminium en is het glimmende visitekaartje van het gebouw. Om dat ook zo te houden, wassen we de gevel vier keer per jaar met osmosewater. Speciaal water waaruit verontreinigingen zoals bacteriën, kalk, chloor, zouten en metalen zijn verwijderd en dat een helder en streeploos oppervlak achterlaat. Dankzij een interne osmose-installatie produceren we nu osmosewater op locatie en hoeven we niet 15 jaar lang met een tankwagen door de drukke binnenstad.

Life cycle costing is een methodiek voor het in kaart brengen van de financiële kosten van een product of dienst die investeringskosten, beheers- en onderhoudskosten en 'sloopkosten' onderling vergelijkbaar maakt.

Is 15 jaar de ideale looptijd voor een onderhoudscontract?

Vooropgesteld, ieder project is natuurlijk weer anders, maar een korte looptijd van bijvoorbeeld 5 jaar maakt de keuze voor bepaalde installaties zoals de osmose-installatie niet rendabel. Die krijg je op die termijn niet terugverdiend. Terwijl deze wel degelijk meerwaarde levert. Een langere looptijd van het onderhoudscontract geeft dus meer ontwerpruimte binnen een ‘design, construct & maintain’ opdracht.

Een langere looptijd van het onderhoudscontract geeft meer ontwerpruimte

Daarnaast is het verstandig om te kijken naar de levensduur van je belangrijkste bouwcomponenten en installaties. Als deze bijvoorbeeld na 15 of 20 jaar vervangen moeten worden, dan zou ik dat moment bínnen de onderhoudsperiode laten vallen. Dan weet je als opdrachtgever namelijk zeker dat ook over die vervangingsvraag goed wordt nagedacht. Je ziet de trend van langere contractperiode overigens al sterk terugkomen bij PPS-projecten zoals het Nationaal Militair Museum (waar Heijmans 25 jaar het onderhoud verzorgt - [red]).

IMG_8253.jpg

Mary: "Het onderhoud van zo'n complex gebouw als het Timmerhuis kan je niet bij iedere collega neerleggen. Het vereist een mix van vakmanschap en sociale vaardigheden gekoppeld aan een 24/7 mentaliteit."

Welke impact hebben de diverse gebruikersgroepen op het onderhoud?

Naast de gemeente Rotterdam is de VvE van de bewoners onze tweede opdrachtgever. Alle andere partijen zoals de horeca en het stadsmuseum huren op hun beurt bij de gemeente. Toch komen we straks alle partijen tegen in het gebouw. En, zeker in het begin, weet lang niet iedereen wat er precies is afgesproken. 

Zeker bij de start van zo’n contract is het zaak om continu in gesprek te gaan met de gebruikers. Om te luisteren waar de behoeften zitten, wat de verwachtingen zijn en hoe we iedereen binnen het contract zo goed mogelijk kunnen helpen. Onze locatiebeheerder Arie Verkou is daarbij het centrale aanspreekpunt; één loket voor al uw vragen en opmerkingen. Arie werkt ook echt midden in het Timmerhuis, vanaf een flexplek tussen de andere gebruikers.

Zo’n functie is overigens niet voor iedereen weggelegd. Naast de inhoudelijke kennis draait het bovenal om sociale ‘skills’ en het hebben van de juiste 24/7 mentaliteit. Voor veel collega’s is het Timmerhuis inmiddels dan ook verworden tot Timmerthuis. Scheelt slechts één letter maar maakt een wereld van verschil.

Bekijk de Timmerhuis special