Vijf vragen aan Esther Fleers

Het onmogelijke mogelijk gemaakt

Vijf jaar is ze ermee bezig geweest; met één van de grootste binnenstedelijke kantoortransformaties van Nederland. Nu de voormalige ministeriegebouwen zijn omgetoverd tot een aantrekkelijk woon-, werk- en studiecomplex midden in Den Haag, is de druk eindelijk van de ketel. Tijd voor een terugblik op het Wijnhavenkwartier met ontwikkelingsmanager Esther Fleers van Heijmans.

19 december 2016

Vijf jaar werk. Dat was vast een uitdaging?

Dat was het zeker. Zowel technisch, financieel als procesmatig. Het is een heel groot gebouw dat we moesten ‘afzetten’ en transformeren. We konden dit slechts beperkt gefaseerd doen, niet te vergelijken met nieuwbouw. We hebben het hele project in één keer aangepakt in alle fasen van het proces. Daardoor waren we bijvoorbeeld op sommige momenten nog met de gevelsluiting bezig, terwijl de afwerking op andere verdiepingen al was begonnen. En dat alles in een zeer krappe bouwperiode. De druk op de planning vergde veel van het uitvoeringsteam. Want de planning stond vast: de universiteit moest op tijd open. Het was een race tegen de klok in elke fase van het project. Al vanaf de eerste penstreek moesten er continu deadlines gehaald worden.

14od3544.jpg

De sloop van het Wijnhavenkwartier in maart 2015.

20_Wijnhavenkwartier_september_©Ossip.jpg

De transformatie van het Wijnhavenkwartier in september 2016.

Hoe heb je dat proces onder controle gehouden?

Doordat alle partijen, waaronder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Universiteit Leiden en gemeente Den Haag vanaf het begin betrokken en gecommitteerd waren. Het is een ongelofelijke open deur, maar de samenwerking tussen de partijen en het onderling vertrouwen zijn het succes van dit project. Doordat iedereen zijn verantwoordelijkheid voelde en nam, konden we veel beter afspraken maken en ook nakomen. We hielden altijd iedereen op de hoogte van alle gebeurtenissen. Daardoor had iedereen begrip als er een keer iets anders liep of als we iets van elkaar nodig hadden. Het hielp ook dat ik van begin tot eind betrokken ben geweest. Dan heb je zo’n proces in handen. Ik heb me altijd verantwoordelijk gevoeld voor het resultaat. En met mij nog vele anderen.

24_Wijnhavenkwartier_juli_©Ossip_1.jpg

Wat maakt deze transformatie anders dan een kantoortransformatie langs de snelweg?

De locatie. We zaten met het Wijnhavenkwartier midden in de binnenstad. Daardoor heb je met een hele andere omgeving te maken dan wanneer je op een bedrijventerrein zit. Pal naast het Wijnhavenkwartier staat een grote woontoren en ook aan de overzijde wonen mensen. Omdat we toch behoorlijke overlast veroorzaakten, maar de omgeving wel goed gestemd wilden houden, hebben we van begin af aan stevig ingezet op communicatie en omgevingsmanagement. Ook daar geldt: als mensen op de hoogte zijn en weten wat ze kunnen verwachten, is er veel meer wederzijds respect. Nog een belangrijk verschil: er was bijzonder weinig ruimte om te bouwen. Daarom stond bijvoorbeeld de torenkraan op het dak van de woontoren.

Was het technisch ook complex?

De constructie van de panden was nog in goede staat. In 2012 kozen we daarom al snel om het complex te transformeren in plaats van sloop en nieuwbouw. Het casco bleef dus staan. Het gebouw is daarna ontworpen vanaf de bestaande tekeningen en gegevens. Op papier kun je alles bedenken, maar in de praktijk bleek het vaak toch anders te zijn. Gevelranden waren bijvoorbeeld niet helemaal recht en er bleek veel meer asbest in het gebouw te zitten dan in de rapporten was aangegeven. Je weet dus nooit exact wat je in zo’n oud gebouw aantreft. Gedurende de afgelopen 40 jaar heeft het gebouw namelijk heel wat meegemaakt.

14od7204.jpg

De constructie van het gebouw is ooit gedimensioneerd op een kantoorfunctie, maar niet op woningen of een onderwijsfunctie. We wilden goede woningen realiseren met een balkon en een goede plattegrond. Maarja, de bestaande constructie kon maar een bepaald gewicht aan. Daarom hebben we voor een gevel met keramische tegels en een houtskeletbouw binnenblad gekozen. En we hebben ook bepaalde zaken moeten accepteren, zoals de liftkern. Deze was van voorgespannen beton en de basis van het gebouw. We mochten daar nog geen gaatje in boren. Die kern was dan ook maatgevend voor de indeling van de plattegronden. Daardoor hebben we nu een paar bijzondere woningplattegronden, her en der voorzien van kleine hoogteverschillen. Het was geven en nemen.

Nog tips voor anderen die met een kantoortransformatie aan de slag gaan?

Het eerste wat in me opkomt is het vooronderzoek. Zorg dat je alle gegevens van het gebouw boven tafel hebt. Van tevoren, niet tijdens de bouw. Kijk goed naar de constructie en laat de aanwezigheid van asbest goed onderzoeken. Verder is het belangrijk om ook vooraf goed in te schatten of het pand überhaupt wel geschikt is voor een transformatie. Van kantoor naar kantoor is anders dan van kantoor naar woningen. Komt er nog een publieke functie als een universiteitsgebouw bij, dan moet je weer anders naar de transformatie kijken. Het klinkt allemaal heel eenvoudig, maar het is wel heel belangrijk. En verder moeten die partijen gewoon even Heijmans bellen als er een complexe transformatie op het programma staat! Wij hebben nu de ervaring en het project is met succes afgerond. Ook financieel en met zeer tevreden partijen. We hebben het onmogelijke mogelijk gemaakt in Den Haag.