Provada 2016: Ontwikkeling HAGA-terrein

Buitenlands geld in Haagse huurmarkt

De stad Den Haag staat te springen om nieuwe huurwoningen in het middensegment. Hier, op een reusachtig parkeerterrein naast het Hagaziekenhuis, krijgen vanaf 2018 honderden bewoners de sleutel van hun nieuwe huurwoning. Erik Beets van de buitenlandse investeerder Patrizia en Maarten van Duijn van Heijmans zien kansen en blikken vooruit.

6 juni 2016

Volgend jaar gaan op het HAGA-terrein in Den Haag de eerste palen de grond in van ruim zeshonderd woningen. Er komen hier veel huurwoningen in de sociale en de vrije sector. Het moet een levendige, diverse wijk worden, met voor ieder wat wils.

Het is een bouwproject met een bijzonder tintje, want het is een van de eerste nieuwbouwprojecten in Nederland dat in samenwerking met een grote buitenlandse investeerder wordt gerealiseerd. Die investeerder is het Duitse, beursgenoteerde Patrizia, dat al eerder 5.500 woningen overnam van Vestia. Van het totaal aantal woningen neemt Patrizia er circa 220 af voor de vrije sector huur.

Haga-terrein-googlemaps.png

De locatie aan de Leyweg nabij het gerenoveerde Haga Ziekenhuis in Den Haag Zuid waar circa 600 woningen worden ontwikkeld.

Rendement

Erik Beets, directeur Asset Management Patrizia Nederland, is enthousiast. "Dit is een goede plek in de stad. Volop openbaar vervoer, het strand op een paar kilometer, het centrum op een paar kilometer en dichtbij winkelcentrum Leyweg. En betaalbaar!" Maarten van Duijn, directievoorzitter Heijmans Vastgoed, knikt. "HAGA is exemplarisch voor hoe wij de ontwikkeling van steden willen vormgeven." 

De komst van Patrizia naar Nederland verliep niet zonder rumoer in de media. Een belegger, een buitenlandse nog wel, dat riep de nodige reacties op. Hoe welkom voelde Patrizia zich in Nederland? Beets lacht. "Dat was inderdaad soms twijfelachtig. We werden door de media neergezet als vastgoedhaaien. De huren zouden omhoog schieten en we zouden sociale woningen zo snel mogelijk naar de vrije sector doorschuiven. Een karikatuur."

20160526_heijmans_haga_9761.jpg

Erik Beets (links) en Maarten van Duijn op het parkeerterrein naast het Haga Ziekenhuis.

Maar dat er een verschil is tussen een woningcorporatie en een belegger, daar draait Beets niet om heen. "De doelstelling van een corporatie is betaalbaar wonen mogelijk maken. Onze doelstelling is rendement maken, voor institutionele investeerders. Maar in de praktijk zie ik geen groot verschil. Ook wij zijn gebonden aan wet- en regelgeving. En laten we wel wezen, woningcorporaties zijn ook weer een stuk bescheidener geworden in hun taakopvatting. Ze moeten terug naar hun kerntaak."

Gunstige trends

Nederland is het elfde land dat Patrizia betreedt. Dat komt niet doordat Nederland niet interessant zou zijn. Beets: "We keken al langer naar Nederland, dit past in de internationale strategie van Patrizia. Nederland is economisch en politiek stabiel, is internationaal gezien nog relatief goedkoop en heeft gunstige macrotrends: vergrijzing, kleinere huishoudens, inkomensontwikkeling. Toen de economische crisis op zijn dieptepunt was, begin 2014, dachten we: nu is het interessant om in te stappen. Alleen Den Haag heeft al een potentiële vraag van zo’n 5.000 woningen per jaar, vooral in het middensegment. Daar zit deze stad om te springen."

Infographic-DenHaag-01.png

Maar Beets plaatst ook kanttekeningen: Het grootste probleem is volgens hem dat de markt niet optimaal functioneert door te veel wet- en regelgeving. "Vooral het woningwaarderingstelsel belemmert gezonde marktwerking. Er zijn nog steeds te veel scheefwoners en veel sociale huurwoningen zijn best geschikt voor het middensegment." Van Duijn: "Iedereen moet kunnen wonen. Voor de echt zwakke groepen moet iets zijn. Maar dat kun je ook regelen via het inkomen, we hoeven geen woningen te subsidiëren."

Momenteel zijn de beleggingsprijzen voor huurwoningen een probleem, vindt Beets: "Gemeenten en ontwikkelaars kiezen liever voor koopwoningen, omdat de grond dan altijd meer oplevert. Het laatste jaar gaven twee van de drie gemeenten geen toestemming voor het bouwen van huurwoningen. Dat moet veranderen. Marktpartijen willen graag bouwen. Er ligt genoeg geld klaar. Maar nu blijft dat op de plank liggen." "En vanuit marktperspectief: de komst van meer concurrentie op de markt moet zorgen dat er meer beweging op gang komt bij beleggers, die nu nog huiverig zijn om in te stappen", vult Maarten aan.

Niet de hoofdprijs

Hoe zien de wijken van de toekomst eruit? Gemengd en gevarieerd, volgens Van Duijn. "Monoculturen zijn slecht voor een stad. En uiteindelijk ook voor de bewoners van een wijk. Ouderen willen niet alleen maar met ouderen wonen. Alleen maar gezinnen bij elkaar is ook eentonig. Je moet zorgen voor spreiding. Dat doen we natuurlijk niet met quota. Onze taak is woningen geschikt te maken voor meerdere doelgroepen. Flexibel bouwen: appartementen die je makkelijk kunt splitsen of juist samenvoegen."

Van Duin verwijst naar Het Funen, een jonge buurt in Amsterdam-Oost. "Een mooie gemengde buurt, met ondergronds parkeren waardoor het maaiveld veel groen heeft en rust uitstraalt. Kindvriendelijk. Dat willen we hier in Den Haag ook bouwen. En je hoeft hier niet de hoofdprijs te betalen, dat is ook belangrijk."