Heijmans gaat geen zee te hoog

Schreeuwende meeuwen, roepende scholeksters. Aan vogels geen gebrek boven natuurgebied Verdronken Zwarte Polder. De andere kant van de dijk biedt zicht op bedrijvigheid, zover het oog reikt. Naam van het project dat maar liefst 37 hectare beslaat: Noordzee Beach Village Nieuwvliet-Bad. In 2021 is dit bungalowpark klaar. Dan zal het 568 recreatiewoningen tellen, waarvan Heijmans er 320 verwezenlijkt.

Stefan de Koeijer, project developer van Roompot Projects, is net terug van een week vakantie op Ibiza. Maar de Zeeuwse eilanden zijn hem even lief. “Zee, brede stranden, mooie natuur. Dat is wat mensen zoeken. Op verschillende locaties in Zeeland hebben we dan ook recreatieparken ontwikkeld.” Het is de paradox van deze provincie: hoe sterker de bevolking krimpt – vergrijzing en leegloop – des te meer Nederlanders, Belgen en Duitsers hun liefde voor Zeeland betuigen. Want het verblijfstoerisme loopt als een strandplevier: hard en zonder omkijken.

Marktleider

Roompot Group, dat in 1965 met een camping op Noord-Beveland begon, is onbetwist nationaal marktleider in recreatief vastgoed. Dankzij vakantiewoningen in België, Duitsland, Frankrijk, Italië, Spanje en Denemarken is Roompot Group ook de tweede grootste aanbieder in Europa. Het aanbod omvat 163 bungalowparken – van lodges en duinchalets tot landhuizen – 34 campings en zes hotels. Tot de faciliteiten behoren zwembaden, bowlingbanen, sportterreinen en restaurants. Sinds 2016 is het bedrijf in Franse handen. Topman Jurgen van Cutsem stelde indertijd in NRC Handelsblad dat het zijn ambitie is om van Roompot Group het grootste recreatiebedrijf van Europa te maken. Zijn formule: kwaliteit. Bij dat woord spitst Heijmans traditiegetrouw de oren. Voor Roompot Projects bouwde het al 450 op Noordzee Residence Cadzand-Bad en 205 in Ouddorp.

Verhuur

De vier- tot zestienpersoonswoningen die Heijmans nu in Nieuwvliet realiseert, zijn gestoffeerde en gemeubileerde koopwoningen. Prijzen: 195.000 tot 530.000 euro. Zo’n negentig procent van de woningen is voor verhuur aan derden bestemd. Service, beheer, tuinonderhoud en verhuring leggen de eigenaren in handen van Roompot Group, die het parkmanagement voert. “Er is veel belangstelling voor Noordzee Beach Village, met name van Belgische particulieren en investeerders”, weet Stefan. “Hun eigen kust vinden ze vaak minder aantrekkelijk vanwege de hoge bebouwing. Maar ook Nederlanders en Duitsers komen hier graag. Sommigen hebben al een of meer woningen op andere parken en kopen er ook hier een.”

Bij elk Roompot-project legt de architect vroegtijdig een ontwerp aan de bouwer voor. Het drukt vooral de gewenste sfeer en beleving uit. Luc van Velthoven, ontwerpmanager van Heijmans: “Wij doen vervolgens keuzevoorstellen voor materialen, kapconstructies, leidingpunten, de posities van sanitair et cetera.” Luc en Stefan werken al acht jaar samen. Noordzee Residence Cadzand-Bad was hun eerste gezamenlijke project. In de loop van de tijd is zoveel wederzijds vertrouwen ontstaan dat Heijmans voor deelfases van Noordzee Beach Village ook de omgevingsvergunning en het tekenwerk voor bouwkundige constructies heeft verzorgd.

Heilig

Lente 2017 ging Heijmans aan de slag. Met een voetnoot. Want de vuistregel in vastgoedland is: eerst zeventig procent verkopen, dan pas de schop de grond in. “Dat geldt ook voor ons”, zegt Stefan. “Om de stijgende bouwkosten in te tomen, kopen we materialen al eerder in. Het contract met Heijmans is dan ook in tweeën geknipt.” In kort bestek: na pakweg vijftien procent verkoop begint Heijmans met heien. Bij zeventig procent worden de casco’s opgebouwd, waarna alle disciplines – van timmerwerk tot installatietechniek en schilderen – in een ‘treintje’ werken. “Dat verlangt goede logistiek”, stelt Luc. “Zeker in recreatief vastgoed zijn planningen heilig.” Simpel: het heeft weinig zin om in januari woningen op te leveren. Dan is het doodtij in recreatieland. “Met Pasen moet alles in orde zijn,” beklemtoont Stefan, “want dan begint het.”

Om van tijdige beschikbaarheid verzekerd te zijn, vraagt Roompot Projects haar aannemers contractueel om de werkzaamheden in de drie disciplines – civiel, bouwkundig en tuinaanleg – onderling te coördineren. Of die gedelegeerde coördinatieplicht Stefan maagzuur scheelt? Ja, erkent hij. Op tafel liggen geen Rennies.

Uniek huis

Seriebouw is het toverwoord in recreatief vastgoed. Luc: “We werken met prefab casco’s, wat het tempo en de prijs voor de particuliere koper ten goede komt. Maar de oppervlaktes, plattegronden en materialen verschillen van elkaar. Zowel de koper als huurder wil immers een uniek huis. Dat krijgen ze.” Bij de woningen, die uiterlijk naar het boerenlandschap knipogen, variëren de posities van deur- en raamkozijnen. Ook zijn er verschillen in metselwerk, kapconstructies en dakbekleding – Hollands natuurriet, pannen of beide. “Daarnaast zijn er twee houtsoorten gebruikt”, wijst Luc tijdens een terreinrondje. “Fraké en vuren. Andere kenmerken? De materialen zijn hufterproof, onderhoudsarm en tegen weersinvloeden bestand. Dat is nodig, zeker aan zee.” Vier meeuwen boven zijn hoofd krijsen bevestigend.

Drie sferen

Opties waaruit de koper kan kiezen, maken de woningen eveneens verschillend. Tot de mogelijkheden behoren zonnepanelen, terras-heaters, inductiekookplaten en buitenkranen. Het interieur van de woningen verzorgt Roompot Living, een van de dochterondernemingen. Zij heeft een inventarispakket in drie sferen ontwikkeld – beach, nature en industrial – waaruit de koper kiest. Bij elk pakket hoort ook een kleurstelling. Luc: “Heijmans behangt en saust de wanden en werkt het geheel volledig af. In die zin gaan wij verder dan het reguliere sleutelklaar maken.” Het gemiddelde aantal opleverpunten? Vijf. Dat is knap, stellen de heren eensluidend. “We gaan steeds beter elkaars taal spreken”, concludeert Luc. Volgens Stefan biedt de uitstekende samenwerking met Heijmans ook de zekerheid dat Roompot Projects bij problemen snel kan schakelen. “Als een riolering verstopt is of een waterleiding springt, dan wil je dat snel opgelost hebben. Uiteindelijk zijn de woningen hotelkamers die je verhuurt.”

Kustvisie

Wie het bouwterrein oploopt, ziet een lange rij kleurige cabines. Verdwaalde strandhuisjes? Nee, zeecontainers voor de opslag van materialen en gereedschap. Nogal wat bedrijfsnamen – Poppe uit Kloosterzande, Sinke uit Kruiningen, Iwaarden uit Goes – illustreren de voorkeur van Roompot Projects om met regionale onderaannemers te werken. Aan haar Zeeuwse herkomst ontleent ook de Roompot Group zelf veel trots. Toch een zand-in-je-sokken-vraag: de marktleider in recreatief vastgoed afficheert Zeeland als paradijs van strand, duin, grasland en bos. Maar haar projecten veranderen dat landschap ook. Zit dat elkaar in de weg? Stefan: “Integendeel. Vaak gaat het om oude campingterreinen die we herontwikkelen. Dat geldt ook voor dit project in Nieuwvliet-Bad. Hier is zelfs sprake van verdunning. Sowieso stelt de Kustvisie grenzen.”

In dat provinciale document uit 2018 staan afspraken over wat recreatief, landschappelijk en infrastructureel kan en wat niet kan. Tot de opstellers behoren Noordzeekustgemeenten, Rijkswaterstaat en natuur-, milieu- en landbouworganisaties. “Voor ons is de Kustvisie geen blok aan het been. Het verplicht je om na te denken over recreëren in een veranderende markt.” Een van de vaststellingen: de consument wil steeds luxer en comfortabeler vakantie vieren. In Noordzee Beach Village zal dat ongetwijfeld lukken, gelet op de ruime kavels, landschappelijke inpassing en het hoge afwerkingsniveaus – van infraroodsauna tot geschakelde slaap- en badkamer.

Vloed

Vertrek uit Nieuwvliet-Bad. Maar eerst nog een kijkje vanaf de dijk over het natuurgebied Verdronken Zwarte Polder. In de verte ligt de zee, op het strand lopen vakantiegangers. Over ruim drie uur zal het weer vloed worden. Maar Roompot en Heijmans hoeven er niet op te wachten. Zij hebben het tij mee. Al jaren.