Hoe staat het met... Karel de Grotelaan

Samen werken aan wonen

Heijmans werkt al vier jaar aan het beheer en onderhoud van de woningen aan de Karel de Grotelaan: eind 2015 kregen de bewoners de sleutels voor deze duurzame en energiezuinige woningen. Dankzij een slimme onderhoudsstrategie en nauwe samenwerking zorgen Heijmans en Woonbedrijf Eindhoven voor een betaalbare, gezonde en comfortabele woonomgeving.

2 september 2019

Woonbedrijf Eindhoven gaf het project Karel de Grotelaan uit als een zogenoemd DBM (Design Build Maintain)-contract voor vijftien jaar. Naast ontwerp en bouw is Heijmans nu ook verantwoordelijk voor onderhoud. Projectleider Dirk Beemsterboer vertelt hoe.

Nieuwe contractvorm

De woningen staan er goed bij, met keurige tuinen waarin allerlei planten vrolijk staan te bloeien. “Volgens de eerste conditiechecks zijn ze nog zo goed als nieuw”, vertelt projectleider Dirk Beemsterboer. Dirk is vanaf het begin van het project betrokken. Hij keek mee bij het ontwerp en de materiaalkeuze en nam bij oplevering de projectleiding van de onderhoudsfase op zich.

“Voor Woonbedrijf Eindhoven was deze contractvorm best spannend. Het is de eerste keer dat onderhoud is uitbesteed en gekoppeld aan de ontwerp- en bouwfase.” Dirk overlegt elk half jaar met de opdrachtgever en is enthousiast over de samenwerking: “We hebben samen een hoog ambitieniveau kunnen realiseren en dat houden we nu vast.”

nieuwe-woningen-aireywijk-2000.jpg

Bij de woningen aan de Karel de Grotelaan in Eindhoven is door Heijmans geïnvesteerd in extra duurzaamheidsmaatregelen, zoals betere isolatie, extra comfort en zonnepanelen.

Gezamenlijk aanvliegen

De woningen aan de Karel de Grotelaan liggen aan de rand van de Airey-wijk, waarvoor een hoge duurzaamheidsambitie is geformuleerd. Het programma van eisen voor de woningen, als ‘gezicht’ van deze ambitie, was dus fors. “Dit is echt een voorbeeldproject. Daarmee lag de lat hoog, zowel voor de huizen als voor de directe omgeving. Dankzij onder andere een bodemwarmtepomp, zonnepanelen en extra afgedichte kieren zijn de huizen zeer energiezuinig. Ook zijn ze gebouwd van onderhoudsarme materialen. “En het Woonbedrijf zocht bewoners die in deze duurzaamheidsambitie mee wilden gaan.”

Dirk Beemsterboer1.jpg

Projectleider Dirk Beemsterboer bij de Karel de Grotelaan in Eindhoven.

Dirk was betrokken bij de ontwerpbesprekingen, “omdat je vanuit het oogpunt van onderhoud soms andere keuzes maakt: kunnen de onderhoudscollega’s snel en gemakkelijk bij bepaalde elementen komen bijvoorbeeld? Natuurlijk doen we dit altijd al, maar met al die nieuwe technieken en hoge duurzaamheidseisen is het belangrijk daar extra scherp op te zijn. Ook met de eindgebruiker in gedachten: levert al die techniek voor de bewoners een prettige woonomgeving op? Betaalbaarheid en comfort voor de bewoner staat altijd nummer een. Daarnaast keek ik mee of we konden maken wat we bedachten en of bouwmaterialen opnieuw te gebruiken zijn, uit oogpunt van circulariteit.”

Checklist voor conditie

Heijmans en het Woonbedrijf spraken af dat er tijdens de beheer- en onderhoudsfase elke drie jaar ‘conditiemetingen’ plaatsvinden. De eerste resultaten zijn positief ziet Dirk, de conditiescores zijn goed. “Zo’n meting is een soort checklist om de technische staat van materialen, bouwdelen en installaties te controleren.

"Betaalbaarheid en comfort voor de bewoner staat altijd nummer een."

Van tevoren maakten we voor heel veel onderdelen van de woningen faalgedraganalyses, zoals voor daken, gevels en installaties. Wanneer is iets toe aan onderhoud? In deze fase zoek je de optimale balans tussen gepland onderhoud, niet-gepland onderhoud en vervangingsonderhoud.” Die balans is gebaseerd op de bedrijfsdoelstellingen van de opdrachtgever op het gebied van klantwaarde, vastgoedwaarde en bedrijfswaarde, legt Dirk uit. Binnen die kaders is het onderhoudsprogramma van Heijmans afgestemd en opgesteld.

Die aanpak is anders dan ze bij Woonbedrijf gewend zijn. Dirk: “Sommige routines zijn ingesleten. Elk half jaar filters van de installatie verschonen? Nu geven apparaten ons een seintje wanneer dat echt nodig is. En komen we alleen bij bewoners langs als er echt iets te doen is. Dat geeft niet alleen woonplezier. Op basis van data tonen we ook aan dat een andere vorm van onderhoud lagere kosten met zich meebrengt. Die onderhoudsstrategie daagt Woonbedrijf Eindhoven uit anders over onderhoud na te denken. Zo’n proces is aftasten, zoeken naar de beste oplossing en wennen - voor allebei.”

Karel-de-Grote-Laan-1.jpg

Andere houding

Samenwerking is het sleutelwoord, aldus Dirk. “Dit soort langdurige samenwerkingsverbanden vraagt een andere mindset, een andere houding en gedrag. Wees open naar elkaar, ook over onderwerpen als prijs en prestatie. Ken elkaars bedrijfsbelang. Maar ook persoonlijke motivatie is heel belangrijk. Het gaat uiteindelijk om mensen die met elkaar beslissingen nemen”.

Dirk ziet grote waarde in langdurige samenwerkingsverbanden. “Je leert veel van elkaar door een integrale aanpak. De kennis en ervaring die je opdoet, zet je ook weer in bij andere projecten.” Met uiteindelijk blije bewoners en betere gebouwen, stelt de projectleider. Zeker met de energietransitie en de ambities voor duurzaam en circulair bouwen, is zoveel mogelijk kennis bij elkaar brengen gewoon pure noodzaak.”

Puin van de oude Airey-flats die hier stonden is hergebruikt in nieuwe bakstenen.

“Juist als de markt zo aan het veranderen is, zijn langdurige samenwerkingsverbanden van betekenis. Daar hebben alle partijen belang bij, in goede én slechte tijden. Je helpt elkaar om ambities te realiseren. Geloof je allebei in die manier van samenwerken, dan kan je elke situatie aan”, stelt Dirk enthousiast. “Vind elkaars meerwaarde en je maakt samen mooie projecten. Met een gezonde en comfortabele woonomgeving als resultaat en dus tevreden gebruikers. Daar doen we het voor!”