Hoe staat het met... De Biezenkamp Leusden

De aanhouder wint meer

De renovatie van De Biezenkamp in Leusden is klaar. Het winkelcentrum draait weer op volle toeren. De levensvatbaarheid van zo’n gebied is echter niet vanzelfsprekend. Heijmans en de gemeente Leusden blikken terug op een fijne samenwerking.

2 maart 2017

Levensvatbaarheid vergt investeringen, lange adem en wederzijds vertrouwen. Dit proces begon in 2005 toen de gemeenteraad besloot om De Biezenkamp en omgeving te renoveren. Geen overbodige luxe: na ruim vijftig jaar hebben het winkelcentrum en de aanliggende woningen nog amper cachet. De gemeente tekent een samenwerkingsovereenkomst met Heijmans, een corporatie en een zorgpartij. De ambities zijn groot. Fris, ruim en levendig moet het worden. Met aansprekende winkels en nieuwe appartementen. Een multifunctioneel centrum inclusief dertig sociale woningen en drie basisscholen.

Heijmans-Biezenkamp-Leusden-6.jpg

Marcel Sinte Maartensdijks van Heijmans (links) samen met Mark ter Bals van gemeente Leusden voor De Biezenkamp.

Onteigeningsprocedure

Maar de praktijk is weerbarstig. De economische crisis laat zich gelden. Geplande appartementen in de hogere prijsklasse blijken onverkoopbaar. Bovendien kost de onteigeningsprocedure van een woning boven het winkelcentrum veel kopzorg. “Bij een ontwikkelplan is obstructie niet zeldzaam. Maar dit was hors concours”, concludeert Marcel Sinte Maartensdijk, senior ontwikkelaar van Heijmans. “Het ging ook niet om een lastig uithoekje, maar om het hart van het plan.” Het echtpaar in kwestie, dat een imponerend bedrag vroeg, wilde niet wijken. Rechtszaak op rechtszaak volgde. Een finale beslissing bleef uit.

Plan B

De gemeente zag hoe enkele institutionele beleggers en retailers ontgoocheld afhaakten. “Het proces zat vast," zegt Mark ter Bals, projectmanager gebiedsontwikkeling gemeente Leusden. "Na vier jaar touwtrekken besloten we in goed overleg met Heijmans een kruis door de plannen te zetten, ook al was De Biezenkamp inmiddels een bouwput. Het nieuwe motto werd: we gaan niet kijken wat niet kan, maar wat wel kan. Dat werd de grondhouding.” Die leverde veel op: een doorwrocht plan B, nieuw elan onder bewoners en een tienkoppige klankbordgroep.

Nieuw elan

Een majeure wijziging in het plan gold het zogeheten U-blok waar het onverzettelijke echtpaar woonde. Heijmans en de gemeente zagen af van sloop. De tekeningen voor een appartementencomplex met ondergrondse parkeergarage, winkels en vier woonlagen verdwenen in een la. Maar het gaf ook lucht. De gevel van het gehandhaafde U-blok is compleet vernieuwd en binnenkort gaat Heijmans even verderop een appartementencomplex realiseren waaronder de Lidl zijn intrek zal nemen.

Heijmans-Biezenkamp-Leusden-12.jpg

Het lange huwelijk tussen Leusden en Heijmans leverde gelukkig geen averij op. De gemeente had – los van de economische malaise en andere externe factoren – goede ervaringen met Heijmans. “De nieuwe haalbare business case en hercontractering zorgden ervoor dat Heijmans een groot gat in de grondexploitatie kon dichten en het project kon hervatten," vervolgt Ter Bals met een glimlach op zijn gezicht. "Daarin lag het eigenbelang van de gemeente. We wilden winkeliers en bewoners niet langer laten wachten. Ook het aantreden van een nieuw college en een nieuwe portefeuillehouder gaf wind in de rug.”

Nieuwe planopzet

Volgens Sinte Maartensdijk leert het project De Biezenkamp de essentie van integraal [her]ontwikkelen: oog voor de verschillende belangen hebben, maar daar samen bovenuit kunnen stijgen. “Dat kan alleen als je sterk investeert in relaties. Dan ga je elkaar vertrouwen. Dat is al een stap verder dan belangen delen. In de relatie met de gemeente hebben wij ook nooit de tegenstelling zij/wij gevoeld. Dat meen ik oprecht.” Ter Bals zonder aarzelen: “Dat onderschrijf ik helemaal. Toen we in een impasse zaten, hebben we ook samen een nieuwe planopzet en slimme financiële afspraken gemaakt. Dat doe je niet als je elkaar niet grondig kent.” Nog meer Biezenkampse lessen? Knopen durven hakken, stellen de heren. Maar ook: de geest van een plan belangrijker vinden dan de strikte regels. “Anders verlies je bezieling”, zegt Sinte Maartensdijk.

Viral

Tijd voor een wandeling. De heren rekenen af in eetcafé Plan B, waar het gesprek heeft plaatsgehad. Strikt bezien was de zaak dicht. Maar eigenaar Bob laat ‘de gemeente en Heijmans’ niet op de stoep staan, ook al verschijnen ze onaangekondigd. “Die gastvrijheid illustreert de omgang in dit gebied”, vertelt Sinte Maartensdijk. “Van alle winkeliers kennen we de voornaam. Tevens hebben we elkaars telefoonnummers. Dat zegt genoeg.” 

Heijmans-Biezenkamp-Leusden-1.jpg

Sinte Maartensdijk en Ter Bals in gesprek met een bewoner

Aangrenzende deelgebiedjes zijn inmiddels ontwikkeld of in voorbereiding. Bewoners en gebruikers omarmden ook een verkeersplan, dat aanvankelijk in ongenade viel. Een doorgaande fietsroute voert nu over het opgeknapte Biezenkampplein. “Begin 2015 lagen er uitgewerkte plannen voor het openbare gebied”, verduidelijkt Sinte Maartensdijk. “Alles was afgevinkt. Maar er drong zich een vraag op: zijn we hier straks trots op? De gedeelde ruimte bepaalt immers voor vijftig procent de kwaliteit van een gebied. Het makkelijkste was doorgaan; we hadden het al moeilijk genoeg gehad. Toch hebben we het ingrijpend veranderd. Het was te veel old skool, paste meer meer bij de oude gebiedsontwikkeling.” 

Ook Ter Bals is blij dat er nog een schep bovenop is gedaan: “Artist impressions van het plein gingen viral. Zelfs kritische leden van de klankbordgroep werden ambassadeurs.” Op het plein, waar voortaan wekelijks een warenmarkt is, staat de kraam van Ru-Vis uit Spakenburg. De weekaanbieding: zalmbuikjes à 1,25 euro per ons. Lekker! Maar wie het neusje van de zalm zoekt, kan beter om zich heen kijken. Eigentijdse winkel-, onderwijs- en zorgvoorzieningen, appartementen, hoogwaardige publieke ruimte: De Biezenkamp leert dat geduld loont.