Hoe staat het met... Buitenplaats Van Ruytenburch

Meebuigen met de tijd

Al ontwikkel je nog zo snel, de crisis achterhaalt je wel. Dat bleek in 2010 toen de gemeente Vlaardingen het plan voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk danig moest bijstellen. De gemeente Vlaardingen krabde zich destijds achter de oren en besloot het op een andere manier te gaan doen. Wandeling door een nieuwbouwwijk met historie. 

19 oktober 2016

De man met de gele hoed, midden op Rembrandts Nachtwacht. Daar kent ook u hem van; Willem van Ruytenburch. Een bemiddeld man die zijn titel Ambachtsheer van Vlaardingen kocht. Samen met een flink stuk grond. Het huidige Oranjepark was vroeger zijn achtertuin. Later bood het terrein onderdak aan onder meer een gasfabriek en kantoren voor gemeente en nutsvoorziening. Vanwege de locatie, nabij het stadscentrum en naast het park, werd het terrein begin jaren 2000 toegewezen aan woningbouw. Sinds voorjaar 2015 wordt er gebouwd aan De Buitenplaats Van Ruytenburch.

_53A8348.jpg

De bouwkranen zijn zo geplaatst dat ze geen belasting vormen voor de fundamenten van de oude, originele Buitenplaats.

Woonvelden

Op pad, de wijk in. Gids is Carl den Ouden, projectleider namens de gemeente Vlaardingen en betrokken vanaf dag 1. De Buitenplaats wordt gefaseerd ontwikkeld en is deels gereed, deels work in progress. “Inmiddels zijn woonvelden 5 en 6 (van de totale 9, red) in ontwikkeling. Daar komen 28 woningen. Net als elders in de wijk met een divers aanbod: rijtjeshuizen, tweekappers, patio- en vrijstaande woningen”, aldus Carl.

_53A8470.jpg

Carl den Ouden, vanaf dag 1 betrokken bij de ontwikkeling van De Buitenplaats Van Ruytenburch.

Hoewel divers, biedt de Buitenplaats vooral koopwoningen in het hogere segment. “Als gemeente streven we naar een betere balans binnen het woningaanbod. Hiervoor is in 2008 het Actieplan Wonen opgesteld, met als ambitie om Vlaardingen een aantrekkelijke woonstad te maken met een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod. De stad heeft een te grote voorraad goedkope en verouderdere huurflats uit de jaren ’60 en ’70. Eengezinswoningen in de koopsectoren het hoger segment, huizen met een tuintje, zijn er te weinig,” stelt Carl. Om dit te veranderen worden in een periode van 30 jaar in totaal 8.450 nieuwe woningen gebouwd en 6.800 woningen gesloopt. “Zo willen we mensen een wooncarrière bieden en ze behouden voor de stad."

_53A8310.jpg

Crisis

Voordat we verder lopen, eerst twee stappen terug. Carl omschrijft de eerste woningbouwplannen. “Die waren van voor de crisis. Een plan gestoeld op het oude principe: wij als gemeente maken samen met een stedenbouwkundigbureau een mooi, idyllisch plan. Wonen in een parkomgeving, ondergronds parkeren, geen auto’s in de straat, duurzame energie, etc. Dat plan was in 2010 in een vergevorderd stadium.”

En toen kwam de crisis. Het plan bleek plots achterhaald. Wat nu?

En toen kwam de crisis. Vraag en aanbod kantelde, woningen werden niet langer ‘blind’ verkocht. “Daarnaast werden kopers kritischer. Zeker in het duurdere segment”, vult Carl aan. “Dan moet je luisteren en het product beter op hun wensen afstemmen. En dat zat juist niet in het originele plan.” Ingehaald door de tijd.

Visie

Uiteindelijk werden ontwikkelaars te hulp gevraagd. “Er kwamen grofweg twee soorten reacties vanuit de markt”, herinnert Carl zich. “Het oude plan werd óf uitgekleed, waarbij eigenlijk de kwaliteit eruit werd bezuinigd, óf partijen presenteerden een compleet nieuw idee.” Vlaardingen koos voor het open en flexibele plan van Heijmans.

_53A8434.jpg

Dankzij een parkeerverbod blijft het straatbeeld rustig en open. Zo sluit de wijk naadloos aan op het park en vormt het optisch een gebied.

Carl: “Heijmans presenteerde destijds vooral een visie. Hoe je zo’n gebied kan ontwikkelen, hoe je voor differentiatie kan zorgen, hoe je kan anticiperen op de marktvraag, hoe je fasegewijs kan groeien en gebruik maakt van bestaande iconen. En, niet onbelangrijk, ook een geprognotiseerde opbrengstpotentie van de grondverkopen. Het heeft er eigenlijk toe geleid dat we op basis van hele summiere gegevens met elkaar een contract zijn aangegaan.”

Pact

Klinkt goed, open en flexibel ontwikkelen. Maar hoe voorkom je dat er allerlei dingen gebeuren die je niet wil? “Kijk bij een ontwikkeling niet zo zeer naar wat er mag, maar vooral naar wat je niet wil”, klinkt het Cruyffiaans. “Bij de planvorming hebben we dus vooral opgeschreven wat er niet mag. Zo markeer je de grenzen maar laat je tegelijk ruimte voor innovatieve en flexibele oplossingen. Een hele nieuwe manier van kijken.”

Naast een beperkte koopovereenkomst met de financiële afspraken is het contract destijds gevangen in één A4-tje: Het akkoord Van Ruytenburch. “Daarin staat bijvoorbeeld hoe we samenwerken, wat ons gezamenlijk doel is, hoe we kwaliteit borgen en dit ieder vanuit zijn eigen rol en vanuit zijn eigen professie, met eigen verantwoordelijkheden.” Een officiële ondertekening door gemeente en Heijmans bekrachtigde het document. “Het gaf ons voldoende houvast en vertrouwen om de ontwikkeling te starten.”

Fundamenten

Terug naar het heden. Lopend over de Hoflaan passeren we een appartementencomplex in aanbouw. “Daar, onder een beschermende laag asfalt liggen de fundamenten van de oude, originele Buitenplaats”, wijst Carl. “Heggen tot kniehoogte volgen straks de contouren van de woning. Zo integreren we op speelse wijze het verleden met het heden.”

Ook de oude brandweerkazerne en watertoren worden gekoesterd. “Beide gebouwen zijn zo karakteristiek, die moeten behouden blijven. Ze krijgen nu een nieuwe functie die bijdraagt aan de leefbaarheid en de interactie binnen de wijk.

_53A8487.jpg

Carl, zoon van een brandweerman, met op de achtergrond de slangentoren van de oude brandweerkazerne.

Bijbenen

Medio 2018 verwachten we de laatste woningen op te leveren. Vier jaar eerder dan geprognotiseerd. Maar die snelheid brengt ook aandachtspunten met zich mee. Carl: “We gaan zo snel dat we het bijna niet bij kunnen houden om de grond te leveren en de woonomgeving in te richten. Doordat het plan ook niet tot op detail is uitgewerkt, vereist iedere deelontwikkeling ook meer tijd. Doordat je dingen openlaat, kan je ze immers ook niet voorbereiden.”

Bespeelt Carl enkel de loftrompet? Nee, er is altijd ruimte voor verbetering. “Je moet continu samen het kwaliteitsniveau blijven bewaken. Ook wanneer je intern werk overdraagt aan andere partijen. Iedereen in de kruiwagen houden. Samen de ambities bewaken. Alleen dan blijft Het akkoord Van Ruytenburch overeind.”