Hoe staat het met... Boszoom Pijnacker

57 huurwoningen in 3 maanden

De vraag naar nieuwe huurwoningen neemt weer toe. Ook corporaties en beleggers hebben behoefte aan kwalitatieve én betaalbare huurwoningen. Het Heijmans Huismerk biedt mogelijkheden. Onlangs zijn 57 van deze huurwoningen in het project Boszoom in Pijnacker gerealiseerd. En dat in drie maanden tijd. Ontwerpmanager Remko Tesselaar van Heijmans praat ons bij over de toegepaste voordelen van conceptueel bouwen. 

30 april 2015

Eén concept, twee varianten

“Er is soms nog wat verwarring over de gehanteerde concepten”, aldus Remko, “maar in feite is het heel simpel. Binnen Boszoom hanteren we twee varianten: het Heijmans Huismerk en Heijmans Wenswonen. Het Heijmans Huismerk is gericht op corporaties en beleggers. Zij nemen deze woningen af en verhuren ze aan de eindgebruiker. Samen met de afnemer kijken we naar de wensen en het ontwerp van het huis: van de badkamer en keuken tot aan de kozijnen. Deze wensen worden in ieder huis doorgevoerd. Een corporatie neemt dus bijvoorbeeld dertig identieke woningen af.”

In tegenstelling tot het Huismerk worden de koopwoningen met Wenswonen naar wens van de particulier samengesteld. Zo hebben de 28 koopwoningen in Boszoom allemaal dezelfde basis, maar zijn ze ieder verschillend; de een heeft een dakkapel en een uitbouw, de ander heeft ervoor gekozen om alleen een dakraam te plaatsen. “Voor beide type woningen is het basisontwerp en de bouwwijze hetzelfde. Dat verhoogt de kwaliteit, versnelt het bouwproces en verlaagt de kosten.”

20150408_heijmans_pijnacker_R9B0113.jpg

Remko op het project Boszoom in Pijnacker waar Heijmans 57 huurwoningen realiseert volgens het Heijmans Huismerk concept.

Luisteren is de sleutel

Voor de Huismerkwoningen wordt één standaard basis gebruikt, aangevuld met wensen en behoeften van de klant. Remko benadrukt daarbij het belang om werkelijk goed te luisteren naar de klant: “Voor het project Boszoom in Pijnacker gingen we om de tafel met belegger Bouwinvest. Zij hadden bijvoorbeeld de wens om het huis op te leveren met een fraaie hoekkeuken en luxe sanitair. We hebben echt de tijd genomen voor een goede inventarisatie. Wat zijn de eisen waar de woning aan moet voldoen? Past dit in het plaatje van een Huismerkwoning? Hierbij is het belangrijk vooraf mee te geven dat een Huismerkwoning binnen drie maanden wordt gebouwd. Voor een belegger kan dit doorslaggevend zijn om het concept wel of niet toe te passen. Zij moeten in een korte tijd huurders werven én de zekerheid hebben dat de woningen er ook binnen drie maanden staan.”

Leverancier wordt co-maker

Bij de realisatie van een Huismerkwoning nemen co-makers een belangrijke, nieuwe rol in. “Onze co-makers zijn geen leveranciers meer,” aldus Remko. “Van hen wordt verwacht dat zij toegevoegde waarde leveren in het proces en overal in mee denken. Hier worden de co-makers ook op geselecteerd. Welke ideeën hebben zij bij een Huismerkwoning? Wat voor materialen passen zij toe? Een Huismerkwoning draait om kwaliteit. We verwachten van onze co-makers dat zij dit kunnen leveren.

Bij Boszoom zijn er zeven co-makers betrokken: INBO (BIM engineer), IJB (prefab funderingen), CRH Heembeton (prefab betonnen casco), Geurts (dakelementen), Europrovyl (kozijnen), Breman (W-installaties) en Van Hees (E-installaties). De co-makers zijn van begin af aan betrokken bij het hele proces. Dit begint al bij de beoordeling van het programma van eisen en de aanvullende wensen van de klant. Het project moet zo specifiek mogelijk gemaakt worden.”

Verbeterregister

De bouw- en verkooptekeningen zijn in het Bouw Informatie Model (BIM) gemaakt. Remko: “In dit project hebben we ook nieuwe zaken uitgeprobeerd. Zo hebben we sommige co-makers gevraagd mee te tekenen in het BIM model. Hierdoor werd de voorbereidingstijd korter, zijn detailleringen in de kozijnen verbeterd en stonden de elektrapunten direct op de goede positie. Door deze goede ervaringen voeren we dit nu door in andere projecten. Verbeterpunten worden namelijk per project verzameld vanuit Heijmans en de co-makers. Deze houden we bij in een verbeterregister. Eens per vier maanden beoordeelt Heijmans de verbeterpunten en beslist welke punten mee worden genomen in een standaard basiswoning."

"We hanteren hier het motto: ‘Wie het maakt, tekent het ook’. Als de co-makers achter de tekeningen staan, dan staan zij ook achter de kwaliteit van de productie.”

Complexe zaken vereenvoudigen is een van de moeilijkste dingen die er is. In een Bouw Informatie Model werken diverse partijen en disciplines op hetzelfde moment op dezelfde manier in één 3D-model. De consequenties van het eigen vakgebied worden zo duidelijk voor het werk van de buurman op de bouwplaats. Lees meer >>

Weet wat je koopt

Dankzij een bemonsteringsdag en goede voorlichting over de verschillende toegepaste producten, wist Bouwinvest, de opdrachtgever, precies welke materialen worden gebruikt. wat zij van de materialisatie kon verwachten. Voor de toekomstige bewoners van de koopwoningen is een ‘Woonexperience’ opgezet. Op deze website krijg je een virtuele rondleiding door het huis én kun je zien wat de mogelijkheden allemaal zijn. Remko: "Onze klanten, zowel particulier als corporatie/belegger, krijgen zo een steeds betere beeldvorming van het totale huis; dat geeft vertrouwen en inzicht om bepaalde keuzes te maken.”

Strak rollenspel

Alle definitieve, technische tekeningen en rapporten worden getoetst op het bouwbesluit. “In deze fase zit ik er vanuit mijn rol bovenop. We willen namelijk zo min mogelijk vertraging oplopen. Indien het proces vlekkeloos verloopt heb je na acht weken een akkoord. Het komt nog wel eens voor dat we niet alle documenten compleet hebben, dan gaan er snel weer een aantal dagen overheen. Dat zijn vertragingen die we niet kunnen gebruiken,” vertelt Remko met gevoel voor understatement.

De voorbereidingen starten in principe tegelijkertijd met de start van het vergunningsproces. Remko: “Ik heb al mijn documenten overgedragen aan de projectleider. Die houdt vervolgens het project draaiende en koopt de onderdelen in die nodig zijn. Onze co-makers doen dat ook. Zij maken een eigen productieproces en zorgen ervoor dat het met elkaar klopt. De architect heeft de taak om dit te coördineren. Heijmans doet de ‘final-check’. Iedereen heeft dus ook hier zijn eigen inbreng in het proces.”

Doordat de co-makers overal van op de hoogte zijn en zelf het productieproces in beheer hebben wordt er sneller en efficiënter gebouwd. “We bouwen de Huismerkwoningen vrijwel volledig geprefabriceerd in 65 werkbare werkdagen. Dankzij een Lean planning weten we precies wanneer en door wie er iets moet gebeuren. Op de bouwplaats is het dan enkel nog een kwestie van assembleren. Door het toepassen van een concept als het Heijmans Huismerk hebben we zo één jaar tijdswinst te pakken.”