Hoe staat het met... Beheer & onderhoud Turfmarkt 147 #3

Continu werken aan optimaal comfort

Hoe zorg je ervoor dat vijfduizend ambtenaren allemaal een comfortabele werkplek hebben? Collega Bert Dikken, contractbeheerder services Heijmans, teamleider Guido ’t Hart en senior medewerker techniek Elio Pizzo van Facilitair Management Haaglanden, optimaliseren continu luchtkwaliteit, lichttoetreding en binnenklimaat in de JuBi-torens. 

24 september 2018

Vlakbij station Den Haag Centraal aan de Turfmarkt 147 staan twee aan elkaar geschakelde hoge overheidsgebouwen, beter bekend als de JuBi-torens. In het rechtergedeelte bevindt zich op de tweede verdieping een speciale workshopruimte. Smalle verticale roosters in het plafond blazen zachtjes frisse lucht de ruime kamer in.

Bert Dikken van Heijmans, Guido ’t Hart en Elio Pizzo van Facilitair Management Haaglanden (FMH) merken niet eens dat het ietwat kouder aanvoelt dan op de rest van de verdieping.

Beheer en onderhoud Heijmans JuBi Den Haag 9.jpg

Voor deze ruimte is dit ideaal, benadrukken ze alle drie. “Omdat hier vaak grote groepen mensen dicht op elkaar zitten, loopt de temperatuur vanzelf op. Door de hogere koeling blijft het binnenklimaat dan toch behaaglijk. Zo hebben we alle verdiepingen en ruimten in beide gebouwen dusdanig ingeregeld dat we overal een optimaal comfort kunnen garanderen.”

Integraal beheer

De twee hoge kantoorgebouwen aan de Turfmarkt tellen elk 38 verdiepingen met een gezamenlijk kantooroppervlak van 132.000 vierkante meter – het werkterrein voor vijfduizend ambtenaren van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het ministerie van Justitie en Veiligheid.

In dit enorme overheidscomplex verzorgt Heijmans in nauwe samenwerking met FMH van 2014 tot 2032 het beheer en onderhoud van de technische installaties, conform een zogenoemd integraal beheercontract, in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).

Servicelevels

Opdrachtgever RVB heeft hiervoor een aantal servicelevels met kpi’s (kritische prestatie-indicatoren) vastgelegd in een contract. Deze kpi’s zijn vastgesteld door het RVB in overleg met de FMH. Hieruit volgt welke kwaliteit is vereist voor onder meer luchtkwaliteit, binnenklimaat, licht, water en elektriciteit en welke prestaties Heijmans moet leveren.

Zo moeten storingen in vitale ruimtes en installaties zoals liften, telefooncentrale, sprinklerinstallatie en vluchtwegsignalering binnen zestig minuten of vier uur zijn opgelost. Haperingen in niet-vitale ruimtes en voorzieningen waaronder wachtruimtes, zonweringsbesturing en tuinhek geven Heijmans een langere tijdspanne voor herstel.

Prestatieafspraken

Een belangrijke richtlijn voor Heijmans zijn de prestatieafspraken die in het contract met het RVB zijn vastgelegd. “Om hieraan te voldoen, werken we met drie monteurs en een ondersteunend team aan het beheer en onderhoud van de E-installaties, W-installaties en bouwkundige voorzieningen”, verduidelijkt Heijmans-contractbeheerder Bert Dikken.

Beheer en onderhoud Heijmans JuBi Den Haag Bert Dikken 1.jpg

“Daarnaast meten we constant allerlei relevante data, verrichten inspecties en analyseren storingen. Hiermee scherpen we ons onderhoudsbeleid aan. Wij trekken hierin op met FM Haaglanden, dagelijks beheerder van het gebouw en aanspreekpunt namens het RVB. Zij controleren ons of we voldoen aan de afspraken.”

Aangenamer dan buiten

Bert, Guido en Elio nemen de lift naar de onderste verdieping van het overheidscomplex. Hier ligt de pompenkamer waar grote warmtepompen, turbines en schakelkasten vol in bedrijf zijn. “Met deze duurzame installaties en de luchtbehandelingskasten hebben we tijdens de afgelopen hete zomerperiode beide kantorenflats significant kunnen koelen ongeacht de hoge buitentemperatuur. Het was binnen dan ook veel aangenamer dan buiten en dat zegt veel over onze kwaliteit”, glimlachen de drie heren.

Beheer en onderhoud Heijmans JuBi Den Haag 14.jpg

Van links naar rechts Elio Pizzo, Guido 't Hart en Bert Dikken.

Omdat de behoefte van de gebruiker steeds verandert en het moderne kantorencomplex uit 2012 meer ‘gaat leven’, zoeken FMH en Heijmans voortdurend naar een middenweg in de servicelevels. Optimaal werkcomfort voor de ambtenaren die er werken staat altijd voorop. Daarom is het volgens Guido ’t Hart de belangrijkste taak van beide partijen om een perfect werkklimaat te creëren en storingen te herstellen, zodat ambtenaren hun primaire taak te allen tijde optimaal kunnen uitvoeren.

Klanttevredenheid

Beheer en onderhoud Heijmans JuBi Den Haag Elio Pizzo 1.jpg

Zijn collega Elio Pizzo: “Wij richten ons vooral op klanttevredenheid – de gebruiker bepaalt uiteindelijk hoe het gebouw functioneert. Tevens checken we wat voor ons het prettigst werkt. Daarom wijken we bij FMH wel eens af van het contract tussen RVB en Heijmans door een servicelevel op elementniveau aan te passen. Zo integreren we begin januari 2019 de persoonlijke zoekinstallatie van FMH met de bestaande brandmeldinstallatie, waarvoor Heijmans straks contractueel verantwoordelijk wordt.”

Gebouwbeheersysteem

Even later gaat het met de lift naar de negende verdieping waarvan de volledige vloeroppervlakte vol staat met luchtbehandelingskasten, elektrische schakelkasten, luchtafzuigsystemen en diverse pompen. Eén deur leidt naar de werkruimte waar de monteurs van Heijmans hun domicilie hebben.

Op het computerscherm is het gebouwbeheersysteem zichtbaar waarmee de elektrische en verwarmingsinstallaties op afstand worden aangestuurd. Zijn er storingen, dan hebben de monteurs hun tablet bij de hand waarop een 3D-BIM model staat met digitale tekeningen op bouwkundig, constructief en installatietechnisch niveau. Hierdoor kunnen zij snel zien waar zij zich in het complex bevinden en waar de storing zich voordoet.

Robot

Heijmans scherpt het onderhoud en beheer aan de Turfmarkt 147 constant aan. Daarbij denkt zij steeds in nieuwe technieken en mogelijkheden. Bert: “De wereld om ons heen bepaalt wat er met het gebouw gebeurt. Momenteel ontwikkelen we bijvoorbeeld een robot voor automatische glasbewassing aan de buitengevels. Aangezien personeel steeds duurder wordt, kan dit op termijn een goedkopere en meer efficiënte oplossing zijn voor het RVB.”