Slimmer renoveren

Meedenken aan de voorkant levert meerdere voordelen op 

27 mei 2020

Toen Vestide, onderdeel van woningcorporatie Woonbedrijf uit Eindhoven, voor de transformatie-opgave van een studentenflat stond, nodigden ze Heijmans uit om mee te denken over het programma van eisen. Dat leverde verrassende oplossingen en een soepele uitvoering op.

Senior projectleider Judith van de Geijn van Woonbedrijf (inmiddels projectmanager Vastgoed bij Woonstichting ‘thuis) had net de evaluatie van een ander transformatieproject achter de rug, toen ze begon met het plan voor de studentenflat aan de Jan Tooropstraat.

“Gedurende dat eerdere traject hebben we zoveel aanpassingen moeten doen, dat er niet veel van het oorspronkelijk ontwerp overbleef. Dat wilde ik in dit transformatietraject voorkomen. In een vroeg stadium met de ontwikkelaar om tafel leek me een kans om een reëel programma van eisen op te stellen, hij doet immers de realisatie en weet het beste wat er mogelijk is.”

Jan Tooropstraat Eindhoven - Vd Geijn - Vermeer - V Giezen.jpg

Links Judith van de Geijn, voormalig senior projectleider bij Woonbedrijf, rechts op de foto haar opvolger Stijn van Giezen. In het midden Koen Vermeer, Ontwerpmanager bij Heijmans Woningbouw.

Dus schoof Heijmans-ontwerpmanager Koen Vermeer na een selectieprocedure bij Judith aan tafel. Opgave was om - binnen de kaders van het gebouw - installaties te vervangen, duurzaamheid te vergroten en de 54 onzelfstandige verhuurbare eenheden te transformeren naar 61 zelfstandige studenteneenheden.

“Ons overleg begon eigenlijk met de vraag: hoe kunnen we nu de juiste beslissingen nemen, zodat we straks iets realiseren dat zo goed mogelijk voldoet aan de gestelde doelen”, legt Judith uit. Dat resulteerde in wekelijks overleg en veel telefonisch contact tussen Koen en Judith. Koen: “Ik had daarbij een aantal adviseurs naast me staan: een architect, constructeur, installateur, energetisch adviseur maar ook ecologiedeskundigen.”

Zo begon een proces waarin – van groot naar steeds kleiner – alle onderdelen van het gebouw en de mogelijkheden daarvan werden bekeken. “We moesten keuzes maken. Je kunt nooit honderd procent scoren op zowel duurzaamheid als gebruiksvriendelijkheid als woonlasten. Dus Koen stelde ons steeds meerdere scenario’s voor en gaf daarin duidelijk aan wat de gevolgen waren van ieder scenario. Zo konden wij goede afwegingen maken”, vertelt Judith.

Het resultaat was een programma van eisen met zo min mogelijk tegenstrijdigheden, dat anders in elkaar zat dan Judith en haar team van tevoren ingeschat hadden, vertelt ze. “We hadden in eerste instantie een hoge duurzaamheidsambitie en spraken aan de voorkant zelfs over het gasloos maken van het gebouw. Maar gaandeweg kwamen we erachter dat dat niet de oplossing was om ons doel – zo min mogelijk CO2 uitstoten – te behalen, in ieder geval niet op dit moment.”

Ook de wens voor gebouwlabel A++ leek niet reëel. “Als je in 2050 CO2-neutraal wilt zijn, dan moet je nu bepaalde stappen zetten. Maar omdat je over vijftien tot twintig jaar de installatie toch vervangt, is het logischer om dan – als de techniek verder is - te gaan voor volledig CO2-neutraal, en nu toch te kiezen voor een collectieve gasgestookte warmte-installatie”, legt Koen uit.

Judith ziet nu dat door de vroegtijdige samenwerking elke ruimte optimaal is benut. “En doordat we konden vertrouwen op Heijmans voor de optimale installatietechniek, bleef er voor ons meer tijd en aandacht over om na te denken over functionaliteit voor bewoners en beheer.”

Jan Tooropstraat Eindhoven2.jpg

Op het moment dat de uitvoering van het project begon, nam Stijn van Giezen de rol van Judith over. Hij merkte direct dat over alles uitvoerig nagedacht was. “Tijdens de uitvoering was er heel weinig begeleiding nodig van ons. Er is weinig contact met het uitvoeringsteam van Heijmans, nagenoeg alle wensen waren doorgesproken en duidelijk. In de samenwerking proefde ik dat Heijmans de toekomstige bewoners blij wil maken. Daarmee namen ze een deel van de rol van Woonbedrijf/Vestide over en dat maakte de samenwerking heel soepel.”

Jan Tooropstraat Eindhoven3.jpg

Niet alleen voor Woonbedrijf had de vroegtijdige samenwerking voordelen, vertelt Koen. “Doordat we samen gegroeid zijn in het project, waren wij veel beter op de hoogte van de gebouwdetails. Bijvoorbeeld op het gebied van asbest wisten we door grondige onderzoeken precies wat we konden laten zitten. Daardoor konden we heel bewust keuzes maken en kwamen we niet voor verrassingen te staan.”