Samen werken aan wonen

Heijmans en Vesteda maken tempo

23 april 2019

De kranten staan er vol mee: de krappe woningmarkt. Vooral starters en middeninkomens kunnen in de stad bijna geen betaalbare woning krijgen. Hoe pak je zo’n maatschappelijk probleem aan? Samen met vastgoedbelegger Vesteda vat Heijmans de koe bij de horens.

Ze heten De Staatsmannen, de vier nieuwe roodstenen appartementengebouwen aan de rand van Kanaleneiland in Utrecht. Wie een woning heeft bemachtigd in het eerste gebouw, geniet van een prachtig uitzicht over het Amsterdam-Rijnkanaal. Verderop glinstert de Prins Clausbrug, die Kanaleneiland verbindt met kantorenterrein Papendorp en de woonwijk Leidsche Rijn.

Heijmans_kanaleneiland_Vesteda 11.jpg

Oscar Higler van Heijmans en Pieter Knauff van Vesteda naast een van De Staatsmannen in Kanaleneiland.

Samen aan de wieg

Gezamenlijk tellen De Staatsmannen 235 vrije sector-huurwoningen met één, twee of drie slaapkamers. In no time verhuurd. Niet zo gek, vindt Pieter Knauff, directeur Acquisitions van institutionele woningbelegger Vesteda. “Van dit soort woningen zijn er veel te weinig in de stad.”

Vandaag loopt Pieter een rondje langs De Staatsmannen met Oscar Higler, vastgoedontwikkelaar bij Heijmans. Ze stonden samen aan de wieg van dit project. Vesteda belegt pensioengelden in huurwoningen voor het middensegment. Als toekomstig eigenaar is Vesteda het liefst al vroegtijdig betrokken bij de bouwprojecten, vertelt Pieter, zodat het ontwerp van het woongebouw en de woningen zelf optimaal aansluiten bij de wensen van de doelgroepen en de omgeving.

Woningen aan de straat

“Zo moesten we in dit project slim omgaan met het hoogteverschil,” zegt Oscar. “We hebben onderzocht waar de bewoners het meest naartoe gaan. Hier beneden de stad in, of omhoog over de brug de stad uit? De meeste mensen gaan de stad ín, daarom is bewust de fietsenstalling op het laagste niveau gerealiseerd. Je rijdt je fiets eruit en weg ben je.”

Ook eventuele kwesties die in de omgeving spelen worden meegenomen in een gebiedsontwikkeling, zoals het gevoel van veiligheid vergroten. Oscar: “Dat speelde in Kanaleneiland.” Pieter: “Daarom zit in elke toren een woning aan de straat, in plaats van bergingen of een dichte gevel. Zodat mensen zich niet meer alleen op straat voelen, maar zichtbaar zijn. Ogen op de straat.”

Voor welke opgaven staan Heijmans en Vesteda? De bevolking blijft groeien, er willen steeds meer mensen in de stad wonen, het gemiddeld aantal personen per huishouden daalt en jongeren kunnen of willen steeds later een eigen huis kopen. Daarnaast zijn er al jaren veel te weinig huizen gebouwd. “Er is dus een enorme vraag bij veel te weinig aanbod. Voor starters en middeninkomens betekent dit dat het erg moeilijk is om betaalbaar te huren in de stad. “Méér woningen bouwen is de enige manier om de druk van de markt te halen”, vindt Pieter.

Higler en Knauff staan samen aan de wieg van het project De Staatsmannen in Kanaleneiland.

Wendbare woningen

Pieter licht toe hoe Vesteda ook starters, jonge werkende mensen, op de woningmarkt faciliteert. “Voor die groep zijn er in De Staatsmannen zogenaamde friends-woningen gemaakt. Een woonkamer en twee dezelfde slaapkamers. Dit type is ‘wendbaar’, omdat starters én ouderen er plezierig in kunnen wonen. Zo creëer je diversiteit.”

In De Staatsmannen zijn 55 friends-concepten gerealiseerd en zeer vlot verhuurd aan twee vrienden, vriendinnen of collega’s, vertelt Pieter. “Er was meer vraag dan dat we aanbod hadden. Er zitten opvallend veel bewoners bij die werkzaam zijn in de zorg. Voor hen is betaalbaarheid een belangrijk motief.”

“Je hoort vaak de term inclusieve stad”, zegt Pieter. “Dat is een stad die voor iedereen geschikt is om te wonen, te leven en te presteren. Voor ons een belangrijk streven, met elk project willen we daar een steentje aan bijdragen. Wijken waar iedereen zich thuis kan voelen, met plek voor duurzame diversiteit, een prettige, gezonde omgeving om in te wonen en elkaar te ontmoeten, met een goede mix van koop- en huurhuizen.”

“En in zowel koop- als huurwoningen ruimte voor eenpersoonshuishoudens, gezinnen, ouderen en starters”, vult Oscar aan. “Als je dat voor elkaar krijgt, heb je een mooi stukje stad.”

Heijmans_kanaleneiland_Vesteda 2.jpg

Pieter ziet dat digitalisering helpt bij het realiseren van een inclusieve stad. “Mensen willen graag ergens wonen waar ze anderen kunnen ontmoeten, en soms ook worden ontzorgd. Via digitale diensten kun je bewonerscommunities bouwen. Mensen kunnen beneden aan de bar hun maaltijd bestellen voor die avond, of een deelfiets reserveren. Dankzij een diverse dienstverlening kun je ook verschillende soorten huurders aantrekken en bij elkaar laten wonen.”

Vertraging

Zo eenvoudig als dit allemaal klinkt, is het in de praktijk niet. De economische crisis die achter ons ligt, leverde achterstanden in de woningbouw op die niet zomaar ingelopen zijn. En vanwege die situatie wil de politiek steeds sterker sturen, ervaren Pieter en Oscar. “De capaciteit om projecten te ontwikkelen én realiseren is nog niet op het niveau van vóór 2008”, zegt Oscar. 

'Alle ballen op de stad: huurwoningen nodig'

“En met de enorme opgave die bovenop de achterstanden komt, zie je dan de bouwkosten stijgen. Tegelijkertijd treden gemeenten steeds actiever op om de typen woningen, verdeling daarvan en de ontwikkeling van huurprijzen te beïnvloeden. Daarmee zet je druk op de financiële haalbaarheid van zo’n project en ontstaat vertraging, in plaats van de gewenste versnelling.”

Stimuleer

Daarbij: het gaat nooit alleen om de aantallen ‘stenen’. Gebiedsontwikkeling betekent dat je ook nadenkt over zaken als diversiteit, veiligheid, gezondheid en duurzaamheid in de wijk. Pieter, terwijl we stilstaan bij woontoren ‘Churchill’: “Bij elk project kijken we wat de omgeving en het gebouw aan handvatten biedt om onze duurzame visie handen en voeten te geven. Kunnen we de identiteit van het gebouw koppelen aan de omgeving? Hoe kunnen we groen toevoegen? Hoe maken we ontmoetingsplekken en stimuleren we levendigheid op straatniveau? Hoe zorgen we dat huurders hun afval scheiden en zich bewust zijn van energie en waterverbruik? Allemaal dingen waar wij aan kunnen bijdragen.”

De oproep van Oscar en Pieter: stimuleer in plaats van reguleer. “Vesteda heeft veel pensioengeld beschikbaar om te investeren in nieuwe woningen en de ontwikkeling van gezonde steden en wijken”, ziet Pieter. “Wij hebben de posities en kunnen snel en goed woningen bouwen, de productiecapaciteit groeit met de dag”, zegt Oscar.

“Het helpt als gemeentes snel de bestemmingsprocedures doorlopen. En als we kunnen bouwen op basis van de vraag, tekorten in de wijk of buurt kunnen aanvullen, zonder generieke regulering van typologie of de huurprijzen. Gebiedsontwikkeling is al een bumpy road, laten we het niet nog moeilijker maken.”

Vesteda Kanaleneiland gebouwen.JPG

Point taken, we zijn weer terug bij de ‘Marshall’. Oscar en Pieter schudden elkaar de hand. Dit was niet het eerste, en zeker niet het laatste project dat ze samen doen.