Ontwikkelen met data en wow-effect

Het roer moet om, daarover zijn hoogleraar Gebiedsontwikkeling Co Verdaas en Heijmans-directievoorzitter Vastgoed Maarten van Duijn het eens. In hartje Amersfoort sparren ze over hoe een gezonde leefomgeving kan worden gebouwd, met volop kwaliteit en een goede openbare ruimte.

29 augustus 2018

Ze spreken elkaar voor het eerst, maar al snel is het duidelijk dat de ambities van Co Verdaas en Maarten van Duijn dezelfde richting op gaan. Deze mannen hebben een beeld bij een gezonde toekomst voor Nederland en proberen vanuit hun posities daar een steentje aan bij te dragen.

Het moet anders

“Ons land gaat in de komende dertig of veertig jaar nog zeker drie keer volledig op de schop”, stelt Co Verdaas. “Grote veranderingen zijn onvermijdelijk. Denk aan de energietransitie, de natuurdoelen die we ons hebben gesteld, een enorme opgave in de woningbouw én de technologische ontwikkelingen. Elke steen die je in Nederland verlegt levert weerstand op. Dat betekent hard werken en veel praten. Maar we gaan Nederland echt beter en mooier maken, daar ben ik van overtuigd.”

rkp-h-amstersfoort-0154.jpg

Co Verdaas en Maarten van Duijn in Amersfoort

Maarten Van Duijn vult aan: “Wij vinden dat we met elke ontwikkeling de kwaliteit van de locatie moeten verhogen. Als we bijvoorbeeld in een weiland willen bouwen, geven we een ecologische impuls aan die nieuwe wijk: met biodiversiteit, veel hoogwaardig groen en recreatieplekken voor bewoners. Kwaliteit toevoegen in plaats van onttrekken.”

Omdat Nederland steeds intenser wordt bewoond en bebouwd, moet je als ontwikkelaar en bouwer wel bewust zijn dat je daar een rol in speelt en een verantwoordelijkheid in hebt, vindt Maarten. “Wij zoeken steeds vaker het speelveld waarin we die verantwoordelijke rol kunnen spelen, dus met opdrachtgevers die ook vinden dat het anders moet.”

Flexibiliteit nu gebruiken

Juist nu de economie weer aantrekt, is het moment voor verandering optimaal. Maarten: “De crisisjaren liggen nog vers in ons geheugen. We zijn nu flexibeler geworden en innoveren meer. Sommige vernieuwingen en veranderingen doen we ineens, anderen hebben een langere aanlooptijd. Zo bouwen we in alle nieuwe woningen een huisbesturingssysteem. Door dit meteen op grotere schaal aan te pakken, wordt het betaalbaar. Pilots zijn duur en te kleinschalig om er veel van te leren: soms moet je grote stappen maken.”

Co knikt begrijpend: “Dat een project aan het eind van de rit zwarte cijfers laat zien, is wel een voorwaarde natuurlijk. Niet alleen voor vastgoedontwikkelingen, maar bij alle projecten.”

rkp-h-amstersfoort-0551.jpg

Samen verantwoordelijkheid nemen

Met name lokale overheden zijn nu het aanspreekpunt voor veranderingen die tot een gezondere leefomgeving kunnen leiden, zien de twee. “Ik hoop dat de overheden die verantwoordelijkheid kunnen en gaan nemen. Dat daar voldoende gedreven en getalenteerde mensen zijn die ambitieuze plannen kunnen realiseren. We ontwikkelen nu voor vele generaties. Daar heb je een stevige overheid bij nodig”, vindt Co.

Maar waarom zou alleen de overheid deze verantwoordelijkheid moeten dragen: iedereen – ook bedrijven – heeft toch baat bij gezonde mensen en een veilige omgeving? Waarom zouden bijvoorbeeld zorgverzekeraars zich niet mengen in deze ontwikkelingen? De praktijk is wat weerbarstig en soms gestoeld op traditionele gedachten, weet Maarten uit de praktijk.

Hij vertelt over een veiligheidssysteem, waarbij voor een organisatie was voorgerekend dat een eenmalige investering in een technologisch systeem met sensoren binnen een paar jaar zou zijn terugverdiend, door verlaging van de kosten door letselschade. De betreffende instelling maakte in eerste instantie pas op de plaats, want het voordeel zou ook gelden voor concurrenten. “Inmiddels zijn ze overstag en gebruiken ze dit systeem”, lacht Maarten.

Draagvlak creƫren

“De snelheid van deze technologische ontwikkelingen kan je niet voorspellen”, stelt Co. “Neem nu zelfrijdende auto’s en andere ontwikkelingen rond mobiliteit. Er gaat zoveel veranderen en dat heeft zeker impact op de stedelijke omgeving. Maar in welk tempo en hoe dat zich vertaalt naar bouwplannen is nog onduidelijk."

Volgens Co zijn dat prachtige onderwerpen voor wetenschappelijk onderzoek. Hij stelt dat de acceptatie en adaptatie van deze technieken nog moet groeien bij mensen. “Iedereen moet er ook een persoonlijk voordeel in zien, bijvoorbeeld door verbetering van comfort en gezondheid. Maar het is ontzettend lastig om harde cijfers aan dat soort aspecten te hangen. De vraag is: hoe meet je maatschappelijke gezondheidswinst?”

Maarten: “Binnen Heijmans lopen verschillende innovatie-trajecten, waarin diverse disciplines zijn vertegenwoordigd. Ook zijn we mede-initiatiefnemer van innovatiecampus Spark , waar startups van verschillende bedrijven en instanties samenwerken. Dat maakt dat je breed naar nieuwe oplossingen kunt kijken. Een integrale aanpak betekent ook veel samenwerken met externe partijen en goed luisteren naar wat er bij de opdrachtgever speelt. Als je samen de kern van de opgave scherp krijgt, kan je veel meer stappen zetten”.

Er is nog veel werk te verzetten aldus Maarten. “Voor nul-op-de-meter woningen kan je nu wel een hypotheek krijgen, maar voor energieleverende woningen nog niet. Dat vinden hypotheekverstrekkers nog te onbekend. Onbegrijpelijk. Dus dan ga ik bellen. Met Vereniging Eigen Huis, met Nibud, met ministeries en met hypotheekverstrekkers. Inmiddels is het ons bijna gelukt dat ook voor dit type woningen 'gewone' financiering mogelijk is. Mijn collega’s verklaren me wel eens voor gek dat ik dit soort kwesties aanpak, maar niets doen is voor mij geen optie. Je wilt zoveel mogelijk mensen helpen om stapjes te zetten naar een duurzamer en gezonder Nederland.”

rkp-h-amstersfoort-0121.jpg

Creatieve plannen

“Als het idee klopt, krijg je uiteindelijk wel de knopjes om”, legt Co uit. “Als je harde cijfers hebt om te bewijzen dat je een goede zaak hebt, gaat het sneller. Toch heb ik niet de illusie dat we ooit alle voorwaarden voor een gezond en mooi Nederland in een matrix kunnen zetten. Je moet plannen ook altijd toetsen aan tijd, plaats en context. Sommige locaties en opgaven vragen om een andere oplossing. Neem nu dit prachtige stadshart van Amersfoort”. Hij wijst om zich heen. “Als je nu zou voorstellen om dit te bouwen, dan verklaren mensen je voor gek. Toch is dit een plek waar je blij van wordt.”

Maarten vindt dat je per locatie moet zoeken naar creatieve oplossingen. “Maar ik wil deze ook graag onderbouwen, om aan te kunnen tonen dat een oplossing goed is." Hij maakt onderscheid tussen roepers en doeners. Co maakt graag een kanttekening: “Kwaliteit van de leefomgeving heeft een extra laag, die onder geen enkele certificering is te vangen. Ik zie het als een bedreiging als je alleen stuurt op data en creativiteit uit projecten sloopt. Dan verlies je de ziel van het landschap, van de stad.”

“Dan maak je van het wow-effect toch een extra criterium”, vult Maarten aan. En voorbeelden van hoe projecten anders zou moeten aanpakken, vliegen weer over tafel. De bevlogenheid is duidelijk, de interesse om van elkaars inzichten te leren ook. Gebiedsontwikkeling, steden inrichten, gebouwen maken: het is niet alleen een vakgebied van cijfers, maar ook zeker van creativiteit en emotie. “Dat maakt ons vak zo fascinerend”, besluit een lachende Co.