Levensloopbestendige woning geen illusie

Hoe maken we vaart in de huidige woningmarkt?

23 juni 2017

Huisvesting in het Holoceen had z’n voordelen. Een grot was op voorhand levensloopbestendig – ouder dan gemiddeld dertig werd je toch niet. Maar onze levensverwachting is fors toegenomen. Moeten we vaart maken met de 0-tot-100-woning? We vroegen het aan twee opdrachtgevers en hoofd Marktontwikkeling van Heijmans, Frits Lely.

In de elfduizend jaar na het Holoceen maakten Nederlanders een hink-stap-sprong in levensverwachting. Cijfers van het CBS: in 1950 was de gemiddelde levensduur van mannen en vrouwen respectievelijk 59,3 en 63,2 jaar. In 2015 was dat 75,4 en 80,5. Recent becijferden wetenschappers in New York dat de limiet bij 115 jaar ligt. Maar sommige gerontologen voorzien zelfs een doorbraak van die grens.

Thuis honderd worden

Niet onbelangrijk: waar gaan we die taart met minstens 115 kaarsjes uitblazen? In het woonzorgcentrum? Of in onze eigen huiskamer vol achterachterkleinkinderen? Vermoedelijk dat laatste, denkt Annette van der Poel, Senior Consultant Healthcare bij CBRE: “De traditionele verpleeghuizen zullen langzaam verdwijnen. Onder invloed van veranderende wet- en regelgeving blijven mensen langer in hun eigen huis wonen. Dat kan dankzij thuiszorg en technologische ondersteuning. Om aan de vraag van ouderen te voldoen, moeten we huidige en toekomstige woningen levensloopbestendig maken.”

opdrachtgevers Heijmans levensloopbestendig wonen 1.jpg

Van links naar rechts: Frits Lely (Heijmans), Annette van der Poel (CBRE) en Daan Tettero (SyntrusAchmea).

Een onomkeerbare ontwikkeling? Ja, stelt Frits Lely, hoofd Marktontwikkeling Heijmans: "We zien dat mensen met een gelijke zorgvraag vaak een lagere zorgindicatie krijgen dan voorheen. Daardoor blijven mensen zo lang mogelijk op zichzelf wonen. Dat willen ze ook, leert onderzoek. Wat meespeelt, is de hogere verplichte bijdrage in woonzorgcentra, waar een mismatch tussen prijs en kwaliteit groeit. Dat zal de roep om de levensloopbestendige woning versterken.”

Ondersteuning organiseren

Daan Tettero is conceptontwikkelaar zorgvastgoed bij Syntrus Achmea. Hij onderschrijft de woorden van zijn tafelgenoten, ook gelet op demografische prognoses: “In 2040 zal naar schatting 26 procent van de bevolking 65-plusser zijn, waarvan eenderde ouder dan 80 jaar. De levensloopbestendige woning is dus noodzakelijk. En ja, zorg- en facilitaire ondersteuning aan huis zijn te organiseren.”

Opdrachtgevers Heijmans levensloopbestendig wonen 3.jpg

Bouwkundig vergt het geen hogere wiskunde, weet Tettero. Enkele condities: ruime doorgangen, grote badkamer, geen drempels. “Een standaardwoning, met brede deuren waar zowel een bed als een dubbele kinderwagen doorheen kan. Maar essentieel is de digitale verbinding met de buitenwereld.”

Lely knikt instemmend. “Ict en domotica zijn vanzelfsprekend aan het worden. Die digitalisering past ook bij ons Slim Wonen-concept, waarbij bewoners draadloos en op afstand energie, comfort en veiligheid in huis kunnen regelen.”

Oud en jong

Zorg op digitale afroep en vernuftige huisrobots – techniek is wat de klok slaat. Maar vermindert het de eenzaamheid? Lely verliest de sociale component niet uit het oog. Het liefst ziet hij vervlechting van jongere en oudere generaties in een complex of buurt met levensloopbestendige woningen. “In Duitsland is het succesvol, inclusief gemeenschappelijk tuinbezit en klusjeshulp. Het blijkt óók voor jonge mensen aantrekkelijk.”

Maar Van der Poel plaatst een kanttekening. “Mengen is mooi. Tegelijkertijd moet je onder ogen zien dat leeftijdsgroepen vooral langs elkaar heen leven.” Tettero met glimlach: “Ik heb er het grootste vertrouwen in dat de markt dat sociale aspect zelf oplost. Vanuit de beleggers bezien is het in ieder geval verstandig om ruimtes voor ontmoetingen te faciliteren.”

Opdrachtgevers Heijmans levensloopbestendig wonen 4.jpg

Doorpakken

Na een uur gedachten uitwisselen zijn de drie het vrijwel roerend eens. Maar de praktijk is weerbarstig: levensloopbestendige woningen moet je in Nederland met een lantaarntje of ledlampje zoeken. “Zelfs bij voorzichtige aannames over de ontwikkelingen in de markt is er een tekort aan”, waarschuwt Van der Poel. “Het is een groeimarkt”, zegt Lely, niet wars van understatement. “Kijk naar de laatste tien pagina’s van de ANWB Kampioen: louter advertenties voor trapliften en instapbaden. De wens is er.”

Tijd om door te pakken, bevestigt Tettero. “Alles wat we vanaf nu bouwen, zal levensloopbestendig moeten zijn.” Enerzijds wijst hij op het doorbreken van de stagnatie in de woningbouw. Het aantal nieuwe woningen stijgt van 20.000 naar 30.000 woningen per jaar. “Anderzijds blijft het achter bij de vraag. Het zouden er 60.000 moeten zijn. Je zult dus vooral de huidige woningvoorraad zo levensloopbestendig mogelijk moeten maken.”

Opdrachtgevers Heijmans levensloopbestendig wonen 2.jpg

Kopje-onder

Het Bouwbesluit zal geen spelbreker zijn, weet Van der Poel. Ook Lely voorziet dat het hoofdzakelijk een kwestie van slimmere indelingen, maatvoering en ict is. Wat hem wel van het hart moet: “De markt werkt nog te veel op basis van prijsvergelijking en kijkt te weinig naar kwaliteitsaspecten. Vaak moeten we snijden in het goede dat we bedacht hebben. Dat is jammer. Het gaat om vastgoedwaarde op langere termijn.”

Hij krijgt bijval van Tettero. “Heijmans is een van de weinige bouwers die vooruitkijkt en wil pionieren. Veel bouwers en beleggers zijn daar nog niet zo mee bezig. Zij volgen de filosofie van de schaarste: wat je ook neerzet, het wordt toch wel verkocht.”

Een levensloopbestendige woning hoeft ook niet duurder te zijn, benadrukt Lely. “Mits je van standaardisatie uitgaat. Dat sluit personaliseren niet uit. Maar oneindig keuzes voorschotelen, dient niemands belang en verhoogt de faalkosten. In Nederland vinden we het makkelijker om kopje-onder te gaan in keuzes dan na te denken over basiskwaliteiten.”

Opdrachtgevers levensloopbestendig wonen 5.jpg

Locaties geen probleem

Aan locaties voor levensloopbestendige woningen geen tekort, stelt Van der Poel. “Zowel steden als dorpen lenen zich ervoor, mits er bouwgrond beschikbaar is. Belangrijke condities: dicht bij winkel- en zorgvoorzieningen en openbaar vervoer.” Volgens Lely kunnen de woningen zelfs de leefbaarheid versterken. “Denk aan jaren tachtig-wijken die je opnieuw moet inrichten om verloedering te voorkomen.”

Wel heeft Tettero twijfels over levensloopbestendige woningen in krimpgebieden. Een belegger wil ook in Appingedam of Hoensbroek toekomstvastheid. Minder bezorgd is Lely. “Ik ben benieuwd wat er gaat gebeuren met minder-draagkrachtigen. De trend is dat je in krimpgebieden veel meters voor weinig geld krijgt.”

Waarom kopje-onder gaan in keuzes, als je ook kunt nadenken over basiskwaliteiten

Op een dag zijn ze zelf oud. Waar hun levensloopbestendige huis staat – of zal staan? Van der Poel houdt het bij stedelijk Amsterdam; Lely is al definitief in Utrecht neergestreken; Tettero reikhalst naar het Twentse platteland. Alle drie hopen ze dan gezond en plezierig te wonen. Eén zekerheid: een mens kan niet zonder levensloopbestendige verlangens.