Een wandeling van 35 jaar

Lessen uit 35 jaar gebiedsontwikkeling in Rotterdam

14 oktober 2016

De jaren tachtig waren behoorlijk somber. Economische crisis, sociale onrust. Veelzeggende naam van een muziekgroep: Einstürzende Neubauten. Zo gortig was het niet, maar stadsvernieuwing bracht weinig feestvreugde. Betaalbaarheid was het enige dat telde. Welke lessen heeft dat opgeleverd? Een tijdswandeling met Peter van der Gugten, directeur Heijmans Vastgoed.

Dinsdagochtend, acht uur. Op Noordereiland in Rotterdam kijkt een wakkere man naar de Nieuwe Maas. Zijn spraakwaterpeil: +4. Want na ruim dertig jaar stedelijke vernieuwing kan Peter van der Gugten uren vertellen over de do’s & don’ts. Drie buurten heeft hij gekozen. Voor een korte wandeling. Hij noemt ze exemplarisch voor Nederlandse gebiedsontwikkelingen tussen de jaren tachtig en nu.

20160920_heijmans_pvdgugten_3020.jpg

Renovatie in plaats van sloop. Noordereiland is inmiddels een van de meest geliefde buurten van Rotterdam.

Aftrap: het Noordereiland. Na het verdwijnen van de havenactiviteiten en binnenvaart begon de buurt te rafelen. “De corporatie die ik indertijd leidde, was er zeer actief. Veel statige panden waren verpauperd. Slopen leek vaak de oplossing. Liever betaalbare nieuwbouw dan dure renovatie of restauratie – termen die men met het Rijksmuseum associeerde. Toch hebben wij voor duurzame kwaliteit gekozen. Een duurdere aanpak, maar behoud van karakter loont.” Zo ontsnapte Noordereiland aan haar eigen schaduw. Sinds 2005 is het beschermd stadsgezicht. Er wonen nu 3.200 mensen.

Ook bereikbaarheid heeft de buurt gered, benadrukt Van der Gugten. Aanvankelijk zou de nieuwe Willemsbrug (1981) het Noordereiland letterlijk links laten liggen. Veel bewoners kantten zich tegen dat plan. Terecht, zegt Van der Gugten. “Les twee: integrale verbindingen zijn sociaal en economisch van levensbelang. Anders krijg je een vergeten enclave.”

Willemsbrug-1987.png

Uit het archief: de Willemsbrug in 1987, die dankzij een wonderlijke S-bocht Noordereiland met Feijenoord verbindt.

Herbestemmen

Te voet naar Feijenoord. Eind jaren zeventig begon deze arbeidersbuurt op Desperado City uit Lucky Luke te lijken. Veel krotten, ondermaatse leefbaarheid. Masterplannen brachten de sloopkogel in beweging. “Het was een aangelegenheid van gemeente, bewoners en corporaties. Dat gold overal in Nederland. Marktpartijen waren niet geïnteresseerd in stedelijke herontwikkeling. Sociale woningbouw vulde de gaten.”

Dat leidde niet altijd tot applaus. Van der Gugten wijst. Waar de neogotische Stieltjeskerk stond, probeert een jaren-zeventig-flat karakter aan het plein te geven. Vergeefs. Armoedig materiaalgebruik en een lage plint die stedelijkheid mist, ziet het meesteroog.

20160920_heijmans_pvdgugten_3069.jpg

Het Stieltjesplein: jaren-zeventig-flat met anonieme plint.

Zijn derde les: onderzoek mogelijke herbestemming van gebouwen of complexen die hun oorspronkelijke functie verliezen. De kerk, de fabriek, het veem. “Het voegt kwaliteit toe aan een ontwikkelingsgebied”, zegt Van der Gugten. Met een glimlach: “Het voordeel van de crisis is dat er minder wordt gesloopt en langer nagedacht. Onder meer de Fenixloodsen op Katendrecht laten zien wat dat oplevert.”

Contramal

Hij passeert De Peperklip (1982), het spraakmakende complex van 563 woningen aan de Rosestraat. Of ook een jong gebouw iconisch kan zijn? Een retorische vraag, met de R van Rotterdam. “Maar het moet wel menselijke schaal hebben”, is zijn kanttekening bij het ontwerp van Weeber. Toch is niet alleen architectuur beslissend voor de kwaliteit van stadsvernieuwing. Wijzend op groen en speelvoorzieningen: “Ik heb geleerd dat de contramal van gebouwen – oftewel alles wat eromheen ligt – voor vijftig procent de leefbaarheid en sociale veiligheid bepaalt.” De impliciete les vier: kijk verder dan de rooilijn. Dat gold altijd al, maar zeker in herontwikkelingsbieden, waar vaak verschillende bewonersgroepen – qua leeftijd, inkomen of sociaal-culturele achtergrond – de publieke ruimte delen.

20160920_heijmans_pvdgugten_3094.jpg

Peter met op de achtergrond De Peperklip: "De contramal van gebouwen – oftewel alles wat eromheen ligt – bepaalt voor vijftig procent de leefbaarheid en sociale veiligheid.”

Doorbraak

Hij gidst zijn gasten naar de Oranjeboomstraat, de belangrijke verkeersschakel tussen de Koninginnebrug en station Zuid. Aan weerszijden staan huizen, van grondgebonden tot portiekflats en appartementen. Typen, bouwperiodes en kwaliteitsniveaus lopen uiteen. Willekeur troef? “Een verzameling van incidenten”, erkent Van der Gugten. “Dat zie je vooral aan de plinten, die bepalend zijn. Wat zich vaak wreekt, is het verlangen om de hele plint bijzonder te maken. Maar meestal ontbreekt een programma. Ik zeg: concentreer functies.” Les vijf kwam voorbij. Terwijl hij stilstaat bij belhuis Lebara en drie lege winkelpanden: “Nog iets. Maak casco’s flexibel, zodat functies uitwisselbaar zijn.”

20160920_heijmans_pvdgugten_3154.jpg

Een doorbraak in de Oranjeboomstraat zorgt voor een verbinding met station Zuid.

Een oude vrouw passeert. Met looprekje. Wat ook voortschrijdt, is inzicht. Van der Gugten wijst naar een doorbraak in de Oranjeboomstraat. Er stonden vijftig woningen, die kort na renovatie toch gesloopt zijn. “Een verbinding met station Zuid bleek onmisbaar. Gebiedsontwikkeling kan niet zonder goede infrastructuur.”

Geestdrift

In de auto. Naar Nieuw Crooswijk, westelijk van de Kralingse Plas. Van der Gugten stapt uit bij De Uitvaartbloemist aan de Paradijslaan. Ongewild Rotterdamse humor, want als íets leeft is het Nieuw Crooswijk. Dat had treuriger kunnen uitpakken. De herontwikkeling van het verpauperde gebied, tussen 2000 en 2010, viel samen met de vastgoedcrisis. “Het oorspronkelijke idee was 100 procent sociale woningbouw. Slopen? Dat ging niet meer”, vertelt Van der Gugten. “Tegelijkertijd wilden we geen concessies aan kwaliteit doen. We wisten: als we dit goedkoop gaan doen, dan kunnen we de rest van het gebied wel schudden.” Stug vasthouden aan kwaliteit werd de gemene deler voor Heijmans, ERA, Woonstad en acht architectenbureaus. Onder leiding van bureau West 8 kwamen 300 sociale woningen en 600 vrijesectorwoningen in een grote diversiteit tot stand. De rest is opgepakt met een mix van kluswoningen, renovatie, sloop en nieuwbouw. 

20160920_heijmans_pvdgugten_3158.jpg

Kenmerkend voor Nieuw Crooswijk zijn het hoge afwerkingsniveau en de verspringende gevels.

20160920_heijmans_pvdgugten_3233.jpg

Van der Gugten leidt rond. Met trots en zichtbare geestdrift. Daar: aparte entrees. In de hoogte: vijf verspringende gevellijnen, die een gebouw de bijnaam Kuifje geven. Hier: prachtig metselwerk. “Ik liet proefmuurtjes van van verschillende stenen maken, net zolang totdat het beviel.”

De consequente keuze voor investeren in kwaliteit – tegen de crisis in – heeft hem ook slapeloze nachten bezorgd, vertelt hij. “Maar ik ben zielsblij dat we hebben doorgezet.” De grootste les? In herontwikkelingsgebieden kun je aarde, lucht en water met elkaar verbinden, zeker in Rotterdam. Maar het gaat om vuur. Toen en nu.