The Battle: Conceptueel versus Traditioneel bouwen

30 april 2015

Thrilla in Manilla, Clash Of The Titans, Thunder Meets Lightning: stuk voor stuk legendarische bokswedstrijden tussen de grootste iconen van hun tijd. In de bouw loopt ook een heroïsche strijd. Conceptuele Bouw is bezig om de Traditionele Bouw van de troon te stoten. Een stil gevecht dat al langer loopt. Vijf ronden om tot een winnaar te komen.

Een goed gevecht verdient een vakkundige jury. De strijd tussen conceptueel en traditioneel bouwen wordt door twee ervaringsdeskundigen van commentaar voorzien. Shantie Gopie is projectleider bij woningcorporatie Warmunda en heeft in Voorhout 20 conceptwoningen in portefeuille. Monica Stekelenburg is Acquisiteur Woningen voor belegger Bouwinvest. Onlangs heeft ze in Pijnacker 135 conceptuele woningen en appartementen aan het woningfonds van Bouwinvest toegevoegd.

_TheBattle_boksposter-def-300.jpg

Het affiche: twee stijlen

De regerend kampioen in de woningmarkt is de Traditionele Bouw. Hij staat voor volledige keuzevrijheid en het idee dat elke locatie een unieke oplossing verdient. De natuurlijke neiging van opdrachtgevers is dat zij nog steeds eerst naar Traditionele Bouw kijken. In de andere hoek de uitdager die langzaam aan terrein wint, Conceptuele Bouw. Vertegenwoordiger van standaardisatie, snelheid, lage kosten en minimalisatie van fouten. Z’n profiel is nog wat vaag, deels door onduidelijkheid over wat Conceptuele Bouw voor opdrachtgevers kan betekenen.

Zoals gezegd, een wedstrijd over vijf ronden, waarbij de jury kijkt naar de score van de twee kemphanen op risico’s, kosten, keuzevrijheid, snelheid en kwaliteit van het eindproduct. Niet toevallig de vijf belangrijkste criteria waarop woningcorporaties en beleggers nieuwbouw-woningen beoordelen.

Topsporters doen keer op keer hetzelfde om er maar steeds beter in te worden. Dat principe ligt voor ons ook achter conceptueel bouwen. Ook al is geen enkel project hetzelfde, we kunnen ons wel constant verbeteren door een strak proces te organiseren en te herhalen. Wedstrijden zijn ook nooit hetzelfde. Lees meer >>

Ronde 1 - Risico

“De woningplattegronden van eengezinshuizen hebben we nu wel zo’n beetje uitgedacht.” Monica ziet dat de basis van de conceptuele bouw wel in orde is. “De uitdaging ligt in slimme plattegronden voor appartementen en voor alle huizen in een lagere energiewaarde.” Shantie onderschrijft dit: “Ons pakket van eisen voor veel projecten is bijna identiek. Dan is conceptueel bouwen de logische keuze.”

Vaste processen, uitgedachte plattegronden, vooraf gedefinieerde kwaliteit. Conceptueel bouwen is voorspelbaar. Saai, maar wel met een lage foutmarge. Het aantal opleverpunten bij Heijmans Huismerkhuizen ligt gemiddeld op 0,5 mede door het strakke uitvoeringsproces. Bij traditioneel bouwen wordt alles weer opnieuw uitgewerkt, met alle risico’s van dien. In opleverpunten uitgedrukt scoort de traditionele bouw gemiddeld net meer dan 1 opleverpunt per huis bij Heijmans.

Ronde 1 wint Conceptueel Bouwen. Punten voor voorspelbaarheid en zekerheid.

20150424_heijmans_boszoom_bouwinvest_PAAL_R9B1763.jpg

Monica Stekelenburg (Bouwinvest): “De uitdaging ligt in slimme plattegronden voor appartementen en een lagere energiewaarde voor alle huizen.”

Ronde 2 - Kosten

“Voor ons woningbestand is conceptueel bouwen ideaal. We verhuren als corporatie niet meer voor de vrije markt en conceptuele woningen zijn veel beter betaalbaar”, aldus Shantie. Monica: “Zeker op locaties waar we op prijs moeten concurreren, is de conceptuele bouw ideaal. Dan zijn we prijstechnisch veel beter uit dan met conventionele bouw.”

Conceptueel bouwen wint in de huidige woningmarkt vooral op prijs aan terrein. De herhaling van bewezen producten heeft geen last van de opstartkosten die een traditioneel project heeft. Wijken die worden gebouwd voor een brede doelgroep kenmerken zich vaak door scherpe prijsconcurrentie en daar kan traditioneel niet tegenop. De kosten bij Conceptueel Bouwen kunnen tot 25% lager zijn dan bij Traditioneel Bouwen.

Tweede ronde overtuigend voor Conceptueel Bouwen.

20150420_heijmans_voorhout_R9B1497-cropped.jpg

Shantie Gopie (Warmunda): “Ons pakket van eisen voor veel projecten is bijna identiek. Dan is conceptueel bouwen de logische keuze.”

Ronde 3 - Keuzevrijheid

Shantie: “Wij kiezen alleen voor conventionele bouw wanneer een speciaal ontwerp nodig is of er geen concept is dat op een locatie past, bijvoorbeeld appartementen met winkels op de begane grond.” Monica vult stellig aan: “Inbreidingslocaties vragen om meer aanpassing aan de omgeving. Dan moet je conceptueel bouwen direct loslaten. Er is voor zover ik weet nog niets beschikbaar aan concepten dat daar een goed antwoord op geeft.”

De comeback van Traditioneel Bouwen in de wedstrijd. De keuzevrijheid is ongelimiteerd en daar legt Conceptueel Bouwen het af. Alleen plattegronden en gevels die het beste aftrek vinden in de markt zorgen voor een beperkt oeuvre. Veel concepten zijn vooral op standaard producten gebaseerd voor de grote getallen, en die vraag is er vanwege de inbreiding niet in de steden.

Deze ronde gaat naar Traditioneel Bouwen.

Boszoom Pijnacker: in drie maanden tijd 57 nieuwe huurwoningen. Het kan door de toepassing van het Heijmans Huismerk.

Ronde 4 - Snelheid

“Conceptueel bouwen associeer ik met snelheid. Op locaties waar we snel moeten kunnen verhuren, zoals tussen veel koophuizen, is dat een voordeel. Dan kunnen we de huurders die hebben getekend snel in hun huis laten trekken”, licht Monica toe. Shantie beaamt dat: “Conceptueel bouwen is gewoon sneller. Met vaste partners werk je aan hetzelfde doel en ben je ingewerkt op elkaar.”

Zestig werkdagen en een conceptueel gebouwd huis is klaar voor z’n bewoner. Het traditionele proces kan met gemak dubbel zo lang duren.

Het is dan ook een snelle ronde. Zestig werkdagen en een conceptueel gebouwd huis is klaar voor z’n bewoner. De tekenaars van Traditioneel Bouwen zijn dan nog aan het werk en in discussie met de opdrachtgever. Was dit wat de bouwheer in gedachten had? Een project volgens conceptueel bouwen kan binnen een half jaar van begin tot einde worden gerealiseerd. Het traditionele proces kan met gemak dubbel zo lang duren.

Na de vierde ronde hangt Traditioneel Bouwen in de touwen. Komt er nog een vijfde ronde?

Ronde 5 - Kwaliteit eindproduct

Monica: “We hebben een heel goed inzicht in wat onze huurders willen. We zoeken een partner die ons kan helpen die vraag te beantwoorden. Ook in het afwerkingsniveau weten we al heel veel en daarin verschillen we van de particuliere markt. Daar wil een koper zo veel mogelijk zelf doen, om voor het huis maar een zo laag mogelijke prijs te betalen.” Shantie vult aan: “Ons programma is voor veel projecten hetzelfde. Alleen soms een andere keuken of badkamer. Ik zou daarin wel een duidelijker keuze willen hebben, zoals optiepakketten bij auto’s. Daar kunnen conceptuele bouwers echt verbeteren.”

In afwerking hebben beide kanten van de ring het lastig en hier wreekt zich de eeuwenoude werkwijze van de bouw. Er is vaak op prijs geconcurreerd en het op te leveren huis was zo kaal mogelijk. Zakelijke afnemers als corporaties en beleggers stellen meer eisen op dat vlak, maar zien het nog niet altijd beantwoord.

Een onbesliste ronde. De voorgaande ronden vraten energie.

De uitslag: wie wint?

De jury is er niet snel over uit. De voordelen van Conceptueel Bouwen zijn duidelijk, maar de methode kan nog duidelijk verbeteren. Warmunda van Shantie heeft al een principiële keuze gemaakt: “Wij kiezen altijd eerst voor Conceptueel Bouwen en wijken alleen af als dat niet anders kan.” Bij Bouwinvest van Monica ligt het nadrukkelijk aan de locatie: “We moeten altijd eerst de beperkingen van concepten afwegen.” In binnensteden kan Conceptueel Bouwen nog niet tippen aan Traditioneel Bouwen voor hen.

Voor zowel Monica als Shantie geldt dat Conceptueel Bouwen overtuigend zou winnen als de methode beter aansluit op hun wereld. Shantie: “De bouw kan het proces verbeteren. We zoeken naar partners die de huisvestingsvraag van onze huurders mee op kunnen lossen en we geloven dat we dat beter kunnen doen met vaste partners met een slim proces.” Monica: “De Conceptuele Bouw kan dichter bij ons komen door meer te schikken op individualiteit en diversiteit. Net zoals in de mode, blijf verversen en roest niet vast. Kijk daarbij meer naar hoe een belegger denkt, verzorg de afwerking tot in de puntjes en durf naar de doelgroep te kijken.”