Altijd een stukje verder gaan

Tendertoppers Michiel Jongmans en Marc van der Sluijs over het binnenhalen van de opdrachten in Amsterdam en Utrecht

29 mei 2017

Amsterdam en Utrecht schrijven de ene na de andere tender uit voor nieuwe woningen. Heijmans haalde opdrachten voor Spaarndammerbuurt, Leidsche Rijn Centrum en Sloterdijk-Centrum binnen. Marc van der Sluijs en Michiel Jongmans, commercieel regiomanagers en verantwoordelijk voor de aansturing en inhoud van de tenderteams, delen de sleutels tot deze successen. “Zachte waarden maken vaak het verschil.”

1 Ken de context

Marc en Michiel, respectievelijk twaalf en één jaar werkzaam in de ontwikkelingstak van Heijmans, woonden of werkten in de steden die de recente aanbestedingen uitschreven. Michiel: “Dat helpt, we weten de weg en zitten dicht op de context en de klant.”

Marc: “Belangrijk nu de professionaliteit van de uitvragen verbetert, bijvoorbeeld in Amsterdam. Bij de gunning van het Spaarndammerhart telde de stem van omwonenden voor een derde mee. Daar bouwen we 74 woningen middenin de wijk. Als inschrijver moet je die buurt kennen, wat er leeft op dit moment, je verdiepen in de geschiedenis.” Heijmans inzet om de geliefde bomen in het plan op te nemen, scoorde zeker punten bij de bewoners.

boek Spaarndammerhart tendertoppers Heijmans foto Marc Blommaert.jpg

Voor de Spaarndammerbuurt is zorgvuldig gekeken naar een nieuwe invulling van de herkenbare Amsterdamse Schoolarchitectuur. Met respect voor deze waarde is een eigentijds ontwerp gemaakt dat hoog is gewaardeerd door de jury.

2 Vorm het ideale tenderteam

“Elke opgave is maatwerk, dus elke keer selecteer je weer andere mensen”, legt Michiel uit. Doorgaans bestaat een tenderteam uit zo’n vijftien personen, waarvan twee tot vier Heijmans-collega’s. Zij zijn aangevuld met externe experts: architecten, adviseurs duurzaamheid of circulariteit, landschapsdeskundigen, constructeurs, potentiële exploitanten, marktonderzoekers en/of beleggers.

Marc: “De regiomanager trekt de kar. Die zorgt ervoor dat alle neuzen dezelfde kant op staan en het team integraal, als één man, aan de opgave werkt. Het is geweldig als je niet meer weet welk idee van wie kwam, als alle onderdelen van het plan als vanzelf in elkaar opgaan.”

Marc van der Sluijs Heijmans tendertoppers foto Marc Blommaert.jpg

Marc van der Sluijs

3 Architectuur is cruciaal

Opvallend bij het ontwerp voor Sloterdijk-Centrum zijn de betrokken jonge architecten. Marc: “We wisten dat de gemeente Amsterdam op het gebied van architectuur hoge ambities heeft en ook dat ze het waarderen als je jonge lokale ondernemers een kans geeft. NL Architects als gerenommeerd bureau deed de coördinatie, samen vonden we jonge architecten die hun sporen hebben verdiend op de gebieden die het project nodig had: loods- en loftwoningen.” Michiel koos voor Leidsche Rijn Centrum voor meer gevestigde architecten, “Brabantse bureaus uit dezelfde school”, onder leiding van Bert Dirrix van diederendirrix, met wie al eerder een tender was gedaan.

NL_ARCHITECTS_sloterdijk_viewMiddle_copyrightWAX.jpg

NL Architects coördineerde het ontwerp voor Sloterdijk-Centrum.

4 Verruim de vraag

De klant is koning, het is dan ook de kunst om de vraag achter de vraag te kennen, beamen beide tendermanagers. “De truc is de vraag beter te begrijpen dan de primaire uitvraag. De randen opzoeken, want daar kun je kwaliteit toevoegen”, aldus Michiel. “Mogelijkheden voor extraatjes.”

Die extraatjes bestaan vaak uit zogenoemde ‘zachtere’ waarden: groen, gezondheid, beleving. Om in Sloterdijk het gebied aantrekkelijk te maken voor nieuwe bewoners, presenteerden Marc en zijn team in hun plan een ‘buurtverrijker’. “Die kan initiatieven die in de wijk ontstaan, oppakken.”

Michiel: “Voor Leidsche Rijn Centrum hebben we de uitvraag ruimer geïnterpreteerd, door in plaats van een gesloten bouwblok zoals gevraagd, een halfopen blok te ontwerpen. Zo worden de woningen lichter en krijgen ze meer kwaliteit. Bovendien trek je het omringende groen naar binnen. Een gok, want Utrecht had kunnen zeggen: je hield je niet aan de vraag. Nu heeft dit gelukkig goed uitgepakt.”

5 Creatief met cijfers

Duurzaamheid wordt in aanbestedingen vaak vertaald naar cijfers: de Energie Prestatie Coëfficient en de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor duurzaam bouwen. Michiel: “Duurzaamheid is natuurlijk veel meer dan dat: is een gebouw nog te gebruiken over vijftig jaar bijvoorbeeld? In ons plan voor Leidsche Rijn Centrum stopten we de fietsen bijvoorbeeld niet weg in de parkeergarage, maar stallen we ze op het maaiveld. In het zicht, om beweging te stimuleren en zo indirect gezondheid. Een thema waar Utrecht veel mee bezig is.”

Michiel Jongmans tendertoppers Heijmans foto Marc Blommaert.jpg

Michiel Jongmans

6 Ken je eindgebruiker

“Waar concurrentie in Sloterdijk met huurwoningen aan de slag ging, schreven wij bewust in met koopwoningen”, vertelt Marc. ”Met loodsen en lofts, want zo trek je mensen naar het gebied die creatief en ruimdenkend zijn, gecommitteerd zijn en zich willen verbinden. Dat heeft een gebied in transformatie nodig.”

In Leidsche Rijn Centrum voegde het team van Michiel gezinswoningen toe aan het gewenste appartementenaanbod. “Gezinnen die op hoogte kunnen wonen, dat is toch supertof.” Marc: “Dat is onze rol: de wensen van toekomstige kopers of huurders kennen en met je keuzes reageren op maatschappelijke vragen in de juiste omgeving.”

7 Wees stressbestendig

Je hebt vaak maar zes tot zeven weken om in te schrijven, vertellen Marc en Michiel, “echt erg kort”. Michiel: “Meestal zit je samen met je team tot diep in de nacht de inschrijving af te maken, om hem op tijd in te kunnen dienen. Laatste teksten herschrijven, artist impressions checken, alles nog eens nalopen. Soms wil je om te winnen toch nog een maquette laten maken.” Marc: ”De opdrachtgever vraagt een voorlopig ontwerp, je levert een definitief ontwerp. Iedereen gaat er vol voor.”

Michiel Jongmans en Marc van der Sluijs tendertoppers Heijmans 1 Marc Blommaert.jpg

Kunnen we het ook bouwen?

Om zoveel mogelijk commitment te krijgen, dien je je bouwende collega’s zo vroeg mogelijk te betrekken, vertellen Marc en Michiel. “Vaak zitten die al meteen met de architecten details uit te tekenen, hartstikke leuk. Tegelijkertijd moeten we een razendscherpe prijs neerleggen: kunnen we wat we beloven voor die prijs bouwen? Altijd een spannend spel. Want als je over twee jaar gaat bouwen, kunnen zonnepanelen goedkoper zijn geworden, maar bakstenen duurder.”